Nossas Visões

1. Contexto político e econômico

O clima político e econômico da Nigéria entre 2019 e 2024 foi misto, com implicações para o setor de hospitalidade. O crescimento real do PIB foi modesto antes da pandemia (~ 2,2% em 2019), mas ficou negativo em 2020 devido à COVID-19 e aos baixos preços do petróleo. A economia se recuperou com crescimento de 3,4% em 2021 e 3,3% em 2022, antes de desacelerar para cerca de 2,9% em 2023 em meio à alta inflação. A inflação subiu de 11% em 2019 para 18,8% em 2022, chegando a 24,5% em 2023. Isso corroeu o poder de compra do consumidor e aumentou os custos operacionais dos hotéis (por exemplo, alimentação, serviços públicos). Apesar desses desafios, a Nigéria continuou sendo uma das maiores economias da África e atraiu o interesse de investidores, inclusive em hospitalidade, devido à sua grande população e status de centro de negócios.

Politicamente, o período viu uma eleição nacional em 2019 (continuação da administração do presidente Buhari) e outra em 2023 (transferência de poder para o presidente Tinubu). A estabilidade política geralmente persistiu, embora as preocupações com a segurança (insurgência no nordeste, violência localizada) representassem obstáculos ao turismo. O governo demonstrou compromisso com o desenvolvimento do turismo por meio de medidas políticas. Por exemplo, a facilitação de vistos melhorou — a Nigéria introduziu um sistema de visto na chegada e, em 2024, expandiu a entrada sem visto para 17 países africanos (CEDEAO e outros) para impulsionar as viagens regionais. A promoção do turismo e a infraestrutura também estão na agenda, embora a execução permaneça gradual. No geral, o macroambiente ofereceu oportunidades de crescimento hoteleiro (aumento da urbanização, crescimento da classe média, aumento das viagens de negócios), além de riscos como desvalorização cambial, alta inflação e questões de segurança que as partes interessadas devem enfrentar.

2. Principais destinos para investimento em hotéis

O desenvolvimento hoteleiro na Nigéria está concentrado nos principais centros comerciais e administrativos, liderados por Lagos e Abuja. Lagos, o centro econômico e a maior cidade do país, atrai a maior parte dos hotéis de luxo e marcas internacionais. É um centro de negócios global e abriga o aeroporto internacional mais movimentado da Nigéria, o porto marítimo e várias corporações, impulsionando viagens de negócios consistentes. A demanda de lazer em Lagos é comparativamente limitada, mas crescente, centrada em suas praias, festivais culturais e vida noturna. O distrito de Victoria Island/Ikoyi e Ikeja (perto do aeroporto) são pontos importantes para novos hotéis devido à demanda corporativa e ao desenvolvimento de infraestrutura. Abuja, a capital, é o segundo mercado-chave. Como sede do governo e de embaixadas estrangeiras, Abuja vê uma demanda constante de funções governamentais, conferências e diplomatas. Ele hospeda vários hotéis de primeira linha (por exemplo, Transcorp Hilton) que atendem delegações oficiais e viajantes de negócios.

Fora de Lagos e Abuja, outras regiões que atraem investimentos hoteleiros incluem:

• Port Harcourt (Rivers State) — O centro da indústria de petróleo e gás da Nigéria, que gera viagens de negócios significativas. Vários hotéis de médio e alto padrão atendem clientes corporativos nesta cidade do Delta do Níger. Por exemplo, marcas internacionais como Novotel e Swiss International operam lá, e novos projetos foram anunciados para atender à demanda relacionada ao petróleo.
• Kano — Um centro comercial no norte com um aeroporto internacional. O significado histórico e o comércio de Kano (agricultura e têxteis) atraem viajantes de negócios nacionais e alguns visitantes regionais. Os hotéis em Kano (e Kaduna) atendem às atividades comerciais e governamentais do norte da Nigéria, embora a segurança possa ser uma preocupação.
• Centros de turismo (Calabar, eixo turístico de Lagos, etc.) — O turismo de lazer na Nigéria continua subdesenvolvido, mas alguns destinos veem investimentos em seu potencial turístico. Calabar (Cross River State) é conhecida pelo carnaval anual e pelo ecoturismo (parques nacionais, Obudu Mountain Resort), estimulando alguns hotéis e resorts de luxo. No estado de Lagos, áreas como Lekki e Epe viram empreendimentos de resorts e centros de conferências, com o objetivo de atrair lazer e retiros domésticos. Além disso, cidades como Enugu, Ibadan e Benin City — capitais regionais com economias em crescimento — começaram a ver hotéis econômicos e de médio porte de marca (geralmente franquias ou redes locais) para atender viajantes nacionais.

No geral, Lagos e Abuja dominam o mercado hoteleiro organizado, representando uma grande parte da receita de quartos e projetos de pipeline. A forte demanda de MICE (Reuniões, Incentivos, Conferências, Exposições) dessas cidades e viagens corporativas durante todo o ano as tornam os principais alvos. No entanto, os investidores hoteleiros estão cada vez mais de olho nas cidades secundárias para aproveitar a demanda não atendida do considerável mercado de viagens domésticas da Nigéria.

3. Análise da demanda turística

Tendências do tráfego aéreo: as viagens aéreas da Nigéria sofreram uma forte queda em 2020, seguida por uma recuperação até 2024. O volume de passageiros nos principais aeroportos ilustra essa tendência. Por exemplo, o Aeroporto Internacional Murtala Muhammed (Lagos) recebeu cerca de 7,5 milhões de passageiros em 2019, que caíram 45% para 4,11 milhões em 2020 em meio a restrições pandêmicas. O tráfego se recuperou para 5,69 milhões em 2021 e 6,53 milhões em 2022 com a retomada dos voos, indicando uma subida constante de volta aos níveis pré-pandêmicos. O Aeroporto Internacional Nnamdi Azikiwe (Abuja) registrou padrões semelhantes; atendeu cerca de 5,4 milhões de passageiros em 2019, mas apenas 3,38 milhões em 2020 devido aos bloqueios

Em 2021, o número de passageiros de Abuja começou a se recuperar junto com a restauração dos voos domésticos. Em todo o país, o tráfego total de passageiros aéreos caiu 46% em 2020 (de 17,76 milhões em 2019 para 9,43 milhões em 2020), refletindo o severo impacto da pandemia. As viagens domésticas foram retomadas mais rapidamente do que as internacionais e, em 2022/23, muitas companhias aéreas aumentaram sua capacidade à medida que a demanda aumentou com a reabertura econômica.

Detalhamento dos visitantes (nacionais versus internacionais)

O mercado de hospitalidade da Nigéria é fortemente impulsionado pelas viagens domésticas. Em 2019, cerca de 75% dos passageiros aéreos na Nigéria eram viajantes domésticos, com apenas ~ 25% sendo chegadas internacionais. Essa tendência destaca que os nigerianos que viajam para fins comerciais, familiares ou governamentais formam a espinha dorsal da demanda por hotéis. Mesmo dentro do setor de turismo, muitos “turistas” são, na verdade, cidadãos nigerianos ou residentes que se deslocam dentro do país para lazer (por exemplo, turistas para cidades natais ou eventos). As chegadas de turistas internacionais à Nigéria, embora significativas em termos absolutos, são relativamente baixas em comparação com o tamanho do país. Em 2019, a Nigéria registrou cerca de 2,0 milhões de chegadas de turistas internacionais (visitantes noturnos do exterior). Com o início da COVID-19, esse número caiu para cerca de 500.000 em 2020 (— 78% ano a ano) e permaneceu em torno de 518.000 em 2021 devido às contínuas restrições de viagem. Com a reabertura das fronteiras, 2022 viu uma forte recuperação, com uma estimativa de 6,1 milhões de chegadas internacionais (aproximando-se ou mesmo excedendo as máximas anteriores a 2017 sob métodos de contagem mais amplos). Notavelmente, essa recuperação sugere uma demanda reprimida e possivelmente uma melhor contagem de visitantes diurnos regionais. Apesar do crescimento das chegadas de estrangeiros, os turistas nacionais continuaram superando os estrangeiros em hotéis ao longo de 2022—2023. Pesquisas do setor indicam que viajantes de negócios da Nigéria respondem por até 77% da demanda de hotéis em Lagos, ressaltando o papel dominante das viagens corporativas/governamentais locais na ocupação.

Principais mercados de origem (internacionais)

Os visitantes internacionais da Nigéria vêm principalmente de países africanos vizinhos e de alguns mercados internacionais importantes. Os viajantes regionais da África Ocidental representam a maior parte — em 2022, o Níger e a República do Benin juntos contribuíram com cerca de 23% das chegadas de estrangeiros da Nigéria (16% e 7%, respectivamente). Isso é atribuído à facilidade de entrada dos cidadãos da CEDEAO (circulação sem visto) e ao comércio transfronteiriço e aos laços familiares. Outros países africanos (Gana, Camarões, Togo, etc.) também se classificam como mercados de origem tanto para turistas formais quanto para visitantes no mesmo dia. Além da África, a Europa e a América do Norte fornecem uma parcela significativa dos visitantes de longa distância da Nigéria. O Reino Unido (antiga potência colonial da Nigéria) e os Estados Unidos estão tradicionalmente entre os principais países de origem não africana, impulsionados por viagens de negócios (petróleo e gás, finanças), visitas à diáspora e ONGs. Por exemplo, viajantes britânicos e americanos costumam visitar Lagos e Abuja para compromissos corporativos. A China também surgiu como uma fonte crescente no final dos anos 2010, refletindo os laços comerciais e projetos de construção entre China e Nigéria (embora o número de visitantes chineses tenha caído durante as proibições de viagens da COVID). No geral, o mix de turismo internacional da Nigéria se inclina para viajantes de negócios e VFR (Visiting Friends & Relatives), em vez de turistas puros de lazer. Isso é evidente pela alta participação de visitantes regionais e da diáspora e pelo volume relativamente baixo de turistas típicos de férias na mistura.

Principais portas de entrada

Dada a geografia e os padrões de viagem da Nigéria, os principais pontos de entrada dos visitantes são os aeroportos, com algum influxo pelas fronteiras terrestres. O Aeroporto Internacional Murtala Muhammed (LOS) de Lagos é a porta de entrada para a maioria das chegadas de longa distância — é o aeroporto mais movimentado, recebendo a maioria dos voos intercontinentais. Em 2019, processou mais de 3,2 milhões de passageiros internacionais (além de 4,4 milhões domésticos). O Aeroporto Internacional Nnamdi Azikiwe (ABV) de Abuja é a segunda entrada principal, especialmente para viagens diplomáticas e de conferências, com cerca de 1,0 milhão de passageiros internacionais em 2019. Outros aeroportos com tráfego internacional incluem Kano (KAN) e Port Harcourt (PHC), embora os volumes sejam muito menores (menos de 200.000 passageiros internacionais cada em 2019). Esses aeroportos internacionais secundários se conectam principalmente a destinos regionais (por exemplo, Kano ao Norte/Oeste da África e Oriente Médio, PHC a centros como Lagos ou voos diretos ocasionais). As fronteiras terrestres também contribuem para o fluxo de visitantes: as travessias rodoviárias de Benin, Níger e Camarões têm inúmeras entradas (especialmente comerciantes e expatriados de estados vizinhos). Muitos deles agora são considerados turistas se passarem pelo menos uma noite. Por exemplo, a proeminência de visitantes nigerinos e benineses implica o uso intenso de travessias terrestres na fronteira de Seme (corredor Benin-Lagos) e nas fronteiras de Kano/Katsina (Níger-Nigéria). Os portos marítimos são um canal de entrada insignificante para turistas (usados apenas por alguns navios de cruzeiro ou segmentos terrestres). Em resumo, as chegadas de visitantes da Nigéria são canalizadas principalmente pelos aeroportos de Lagos e Abuja para viajantes não africanos, enquanto os visitantes regionais africanos geralmente chegam por terra ou voos de curta distância.

4. Pernoites e taxas de ocupação

Pernoites

Dados sobre pernoites de turistas na Nigéria mostram o impacto dramático da COVID-19 e a recuperação subsequente. O total de noites de hóspedes em hotéis caiu em 2020, com a interrupção das viagens internacionais e domésticas. Em 2021, um turista médio (internacional) ficava cerca de 7 noites por viagem — um ligeiro aumento em relação aos anos anteriores, provavelmente porque aqueles que viajavam tendiam a ficar mais tempo (talvez devido às regras de quarentena ou à combinação de vários propósitos em uma viagem). Com a recuperação das viagens em 2022—2023, as pernoites gerais em hotéis aumentaram drasticamente. No entanto, uma análise detalhada por categoria de hotel (luxo versus gama média versus econômica) não é rastreada de forma abrangente em nível nacional. Observações do setor sugerem que hotéis de luxo nas principais cidades capturam uma parcela significativa do total de noites de quarto devido ao seu tamanho maior e maior ocupação durante todo o ano. Hotéis de médio porte e econômicos, que são muito mais numerosos, atendem principalmente viajantes domésticos e estadias mais curtas (por exemplo, estadias de 1 a 3 noites para negócios locais ou transporte público). Como resultado, a distribuição de pernoites provavelmente se inclina para o segmento de luxo em termos de receita, mesmo que os hotéis econômicos representem muitas reservas individuais.

Taxas de ocupação

A ocupação hoteleira na Nigéria foi em média de cerca de 50% no final dos anos 2010, refletindo uma demanda estável, mas nada espetacular, em relação à capacidade. Em 2018, a taxa de ocupação nacional foi de cerca de 49,8%, e 2019 estava em uma faixa semelhante (~ 50-55% pelas estimativas), devido ao crescimento modesto naquele ano. No entanto, a ocupação foi altamente diferenciada por localização e categoria. Os hotéis de Lagos tiveram ocupações acima da média — de janeiro a julho de 2019, Lagos teve uma média de ocupação de ~ 56,7% versus 53% em Abuja. Os meses de pico em Lagos (por exemplo, final de 2019) podem ter ocupações acima de 65%, especialmente nos principais hotéis de negócios. A pandemia esmagou a ocupação em 2020: durante abril-junho de 2020, a ocupação caiu para um dígito em Abuja (abaixo de 10%) e teve uma média de apenas ~ 28% em Lagos sob bloqueio. Muitos hotéis fecharam temporariamente, e aqueles que permaneceram abertos abrigavam principalmente hóspedes em quarentena ou trabalhadores essenciais. Com o levantamento das restrições, a ocupação começou a se recuperar: no primeiro semestre de 2021, os principais hotéis da cidade estavam ocupando de 30 a 50% dos quartos, em média.

Uma recuperação robusta ocorreu em 2022. No primeiro semestre de 2022, o setor de hospitalidade registrou cerca de 70% de ocupação média de acordo com as partes interessadas do setor — um retorno notável, e até mesmo superando, os níveis anteriores à pandemia. A maioria dos hotéis de marcas internacionais na Nigéria alcançou 70 a 80% de ocupação no primeiro semestre de 2022, enquanto muitos hotéis independentes tiveram 50 a 60%. Isso reflete uma recuperação em duas velocidades: hotéis de luxo conhecidos se beneficiaram do aumento de viajantes corporativos e estrangeiros após a reabertura das fronteiras, enquanto hotéis locais menores demoraram um pouco mais para recuperar o patrocínio. No final de 2022, o mercado hoteleiro de Lagos, em particular, atingiu máximos de vários anos — a ocupação média de Lagos atingiu um pico de 68,4% em 2022, a maior em uma década. Abuja também melhorou com o retorno de conferências e eventos governamentais, embora sua ocupação anual tenha ficado atrás de Lagos (a dependência de Abuja dos negócios do governo significa que a demanda pode ser sazonal no calendário político). Os hotéis urbanos secundários (nas capitais provinciais) geralmente têm ocupações mais baixas (geralmente 40-50%) devido à menor demanda durante todo o ano e à concorrência de acomodações informais.

Ocupação por categoria

Se segmentados por categoria hoteleira, os hotéis de luxo (4-5 estrelas) têm liderado a recuperação da ocupação. Sua afiliação a marcas globais e acordos corporativos ajudou a elevar as ocupações bem acima de 60% quando as viagens se normalizaram. Os hotéis de médio porte (3 estrelas) tiveram um desempenho mais variável — aqueles em locais privilegiados geralmente alcançaram de 50 a 60% de ocupação em 2022, enquanto outros tiveram dificuldades com < 50% se dependiam de gastos discricionários dos habitantes locais. Hotéis e pousadas econômicas tendem a ter menor ocupação (geralmente abaixo de 40%, em média), em parte porque têm excesso de oferta em algumas cidades e atendem a segmentos sensíveis a preços com padrões de viagem irregulares. Uma tendência clara é a resiliência da demanda por qualidade: na fase de recuperação, os viajantes (especialmente os de negócios e internacionais) preferiram hotéis com padrões confiáveis de higiene e serviço, impulsionando as propriedades de luxo da marca. Isso deixou os operadores orçamentários menos conhecidos com uma recuperação mais lenta. No geral, as taxas de ocupação hoteleira da Nigéria voltaram para cerca de 70% em hotéis de primeira linha e ~ 50-60% no mercado mais amplo até 2023, indicando uma forte recuperação da demanda, mas também destacando as lacunas entre as diferentes classes de hotéis

(Tabela: Tendências ilustrativas de ocupação por ano e segmento)

Fontes: relatórios do setor e entrevistas do BusinessDay

5. Fornecimento hoteleiro

Número de hotéis e quartos

A Nigéria tem uma oferta hoteleira substancial que cresceu modestamente de 2019 a 2023. De acordo com dados do setor, o país tinha aproximadamente 3.139 estabelecimentos hoteleiros em 2023, contra cerca de 2.800 em 2018. Esse número inclui tudo, desde pequenos motéis e pousadas até grandes hotéis de luxo. Em termos de capacidade, os hotéis e alojamentos similares da Nigéria forneciam cerca de 3,2 leitos por 1.000 habitantes em 2021. Com uma população de mais de 200 milhões, isso se traduz em aproximadamente 640.000 leitos de hotel em todo o país (ou na ordem de mais de 300.000 quartos, assumindo ~ 2 camas por quarto). Essa densidade da oferta hoteleira é baixa em comparação com mercados de turismo mais maduros, indicando espaço para uma maior expansão. Só Lagos conta com dezenas de milhares de quartos de qualidade e Abuja vários milhares, mas muitas cidades menores têm uma oferta fragmentada de hotéis informais.

Principais players e marcas

O setor hoteleiro nigeriano é uma mistura de cadeias internacionais, marcas regionais e operadores indígenas. As principais empresas hoteleiras globais estabeleceram uma presença significativa, especialmente em Lagos e Abuja:

• Marriott International — por meio da aquisição da Protea Hotels, a Marriott lidera em número de propriedades. Existem vários hotéis Protea by Marriott em Lagos (por exemplo, em Ikeja, Ilha Victoria) e em outras cidades (Enugu, Benin City, etc.). A Marriott abriu seu primeiro hotel de marca principal na Nigéria (Marriott Hotel Ikeja) em 2021 e também administra propriedades antigas da Starwood, como Sheraton Lagos e Sheraton Abuja.
• Hilton Hotels — opera notavelmente o Transcorp Hilton Abuja, um dos principais hotéis de negócios da África com 667 quartos. A Hilton também apresentou a Curio Collection (Legend Hotel Lagos Airport) e tem negócios de gasodutos para Lagos. O Transcorp Hilton em Lagos (Ikoyi) está em desenvolvimento e a presença da Hilton deve crescer por meio de parcerias com investidores locais (Transcorp Plc, etc.).
• Radisson Hotel Group — expandiu-se agressivamente na Nigéria nos últimos anos. Tem Radisson Blu Anchorage em Lagos Victoria Island, Radisson Blu Ikeja, além de Park Inn by Radisson em Lagos (Apapa) e Abeokuta, e um hotel Radisson em Abuja. A Radisson se posicionou para capturar segmentos de alto e médio porte, anunciando novas construções em cidades como Port Harcourt e Abuja.
• Accor — O grupo francês tinha uma presença menor, mas agora está crescendo. A Accor (por meio de sua parceira de investimento Kasada) adquiriu o hotel Southern Sun Ikoyi em Lagos em 2022 e o renomeou para Mövenpick. A Accor também tem marcas antigas, como Mercure ou Pullman, em discussões e opera hotéis em países vizinhos da África Ocidental, indicando crescimento potencial na Nigéria.
• IHG (InterContinental Hotels Group) — O IHG abriu o InterContinental Lagos em 2013 (o primeiro 5 estrelas da Nigéria por uma grande rede na época), mas devido a disputas de propriedade, esse hotel foi remarcado como Lagos Continental (independente). O IHG está supostamente tentando entrar novamente; ainda tem um Holiday Inn em Lagos e pode trazer de volta marcas como InterContinental ou Crowne Plaza por meio de novos projetos à medida que o clima de investimento melhora.

Juntamente com essas “5 grandes” cadeias globais, as marcas hoteleiras regionais e locais desempenham um papel importante. A Tsogo Sun da África do Sul (sob a marca Southern Sun) administrou o hotel Ikoyi até sua venda. A Golden Tulip (uma marca do Louvre Hotels/Travelodge) administra alguns hotéis na Nigéria (em Lagos, Port Harcourt, etc.). A BON Hotels, uma cadeia sul-africana, assumiu a gestão de vários hotéis de médio porte na Nigéria nos últimos anos (incluindo antigas franquias Protea) e está expandindo seu portfólio. A Transcorp Hotels Plc, uma empresa nigeriana, possui o Transcorp Hilton Abuja e o Transcorp Hotels Calabar; também está desenvolvendo um novo carro-chefe em Lagos. Outros operadores indígenas incluem o Eko Hotels & Suites (o maior hotel de Lagos com 825 quartos, de propriedade local), o Federal Palace Hotel (a Sun International o administrava anteriormente) e vários hotéis boutique geralmente de propriedade de governos estaduais ou empresas privadas (por exemplo, o Wellington Hotel do estado de Bayelsa, o Ogun State Conference Hotel, etc.).

Distribuição de suprimentos

A oferta hoteleira de qualidade está fortemente concentrada: Lagos e Abuja, juntas, compreendem uma grande parte dos quartos de luxo da Nigéria. De acordo com uma pesquisa com hotéis de marca em 2022, Lagos tinha cerca de 5.000 a 6.000 quartos de marca internacional, Abuja cerca de 2.000 e o resto do país menos de 2.000 combinados em oferta de marca. A maioria dos outros estabelecimentos são pequenos hotéis independentes (10 a 100 quartos). O segmento de médio porte (3-4 estrelas) foi identificado como uma área chave de crescimento — muitos novos participantes e conversões estão direcionando esse espaço para atender aos crescentes viajantes de negócios regionais e de classe média da Nigéria. Os hotéis econômicos continuam abundantes, mas muitas vezes desorganizados; marcas como IBIS (Accor) têm apenas uma pequena presença, então o segmento de marcas econômicas ainda é uma oportunidade.

No geral, a oferta hoteleira da Nigéria cresceu em ~ 2,2% CAGR em 2018—2023 — modesta, devido a obstáculos econômicos e atrasos em projetos. Os hotéis que abriram nesse período incluem o Marriott Ikeja (2021), o Radisson Blu Abuja (2022) e várias propriedades menores. O crescimento relativamente lento da nova oferta, combinado com a recuperação da demanda, levou a uma alta ocupação e poder de precificação dos hotéis existentes até 2023, conforme discutido a seguir.

6. Taxa média diária (ADR) e tendências de RevPAR

Taxa média diária (ADR)

Os hotéis nigerianos oferecem algumas das tarifas mais altas da África, especialmente em propriedades de primeira linha. Em 2018, a taxa média diária foi de cerca de $140 (USD) em todo o país. O ADR nos hotéis de luxo de Lagos e Abuja geralmente ultrapassava $150 a $200/noite antes da pandemia, impulsionado por clientes corporativos e concorrência limitada. Durante 2019, o ADR geralmente se manteve estável ou teve um ligeiro crescimento (um relatório da PwC observou que os ganhos de receita da Nigéria em 2018 vieram em grande parte do aumento do ADR, e não da ocupação). No entanto, com a depreciação e a inflação da naira, há uma distinção entre ADR em moeda local e USD. Os hotéis frequentemente precificam quartos em dólares americanos ou ajustam as taxas para acompanhar a taxa de câmbio paralela, para cobrir os custos de importação e manter o valor — isso significa que o ADR nominal em naira aumentou significativamente de 2019 a 2023.

Em 2020, as tendências de ADR foram voláteis. Alguns hotéis reduziram as tarifas ou ofereceram promoções para atrair poucos viajantes durante a pandemia, enquanto outros fecharam totalmente (relatando receita zero). Em média, o ADR efetivo caiu em 2020, mas não tão acentuadamente quanto a ocupação — o que significa que aqueles que reservaram geralmente pagaram tarifas quase normais (o mix de mercado mudou para viagens de negócios essenciais, que são menos sensíveis ao preço). No final de 2021, o ADR começou a voltar a subir, em parte devido à inflação.

O verdadeiro ponto de inflexão foi em 2022 e 2023, quando os hotéis nigerianos não apenas recuperaram o poder de precificação, mas superaram os benchmarks anteriores. A análise da indústria de Lagos mostra que, até o final de 2022, tanto o ADR quanto o RevPAR haviam superado os níveis pré-pandêmicos. Os hoteleiros conseguiram aumentar as tarifas graças à demanda robusta e à pouca oferta nova. O ADR de Lagos em 2022 cresceu substancialmente, contribuindo para um RevPAR 43% maior em comparação com 2019. Na verdade, o ADR aumentou ~ 35% ano a ano em 2023 em Lagos — um salto notável mesmo depois de contabilizar a inflação. Trevor Ward, do W Hospitality Group, observou que o ADR de 2023 foi cerca de 8% maior em termos reais (ajustado pela inflação) do que em 2019, marcando o primeiro aumento real significativo do ADR em mais de uma década. Isso indica que os hotéis poderiam cobrar mais sem perder clientes, devido ao desequilíbrio entre oferta e demanda. Por exemplo, hotéis 5 estrelas em Lagos em 2023 costumavam cobrar acima de 120.000€ por noite (cerca de 150-200, dependendo da taxa de câmbio), enquanto alguns anos antes o valor poderia ter sido de 70.000 a 80.000€ (embora com um valor de câmbio diferente). Os hotéis de médio porte também aumentaram as tarifas; um quarto que custou 30.000/noite em 2019 pode custar mais de 50.000 em 2023. Notavelmente, esses altos aumentos nas taxas superaram a inflação geral, sugerindo um forte poder de precificação e uma disposição dos clientes de absorver os custos mais altos de viagem.

Receita por quarto disponível (RevPAR)

O RevPAR — o produto da ocupação e do ADR — reflete o desempenho geral e a lucratividade por quarto. A trajetória do RevPAR da Nigéria refletiu a montanha-russa da pandemia e da recuperação. Antes do COVID, o RevPAR estava em um aumento gradual: em 2019, os hotéis de Lagos tiveram um crescimento do RevPAR de alguns por cento, com dados de toda a África mostrando um RevPAR em torno de $67 em agosto de 2019 (o valor da Nigéria seria um pouco maior do que a média do continente). Quando as viagens foram interrompidas em 2020, o RevPAR caiu para níveis sem precedentes (um dígito em USD para muitos hotéis durante o segundo trimestre de 2020). 2021 trouxe um aumento parcial, mas foi em 2022 que o RevPAR realmente disparou. Graças à ocupação de ~ 70% e às tarifas restauradas, o RevPAR dos principais hotéis no primeiro semestre de 2022 se aproximou ou igualou seu desempenho no primeiro semestre de 2019. No final de 2022, o RevPAR de Lagos estava 43% acima do nível de 2019, o que significa que Lagos superou não apenas seus próprios resultados pré-COVID, mas também superou a recuperação em muitos mercados globais. Isso foi auxiliado pelo fato de que a demanda de Lagos é principalmente de viagens de negócios (que se recuperaram rapidamente) e praticamente nenhum quarto novo foi adicionado, concentrando a demanda nos hotéis existentes. O RevPAR de Abuja também melhorou significativamente em 2022, embora os números exatos sejam mais baixos do que Lagos (as taxas de Abuja são um pouco mais baixas e a ocupação um pouco mais irregular).

Em 2023, o RevPAR continuou a crescer de forma robusta. Com o ADR subindo ~ 35% e a ocupação permanecendo alta, os hotéis de Lagos provavelmente tiveram um crescimento de dois dígitos no RevPAR em 2022. Especialistas do setor elogiaram o mercado hoteleiro de Lagos como um dos mais resilientes do mundo em termos de recuperação pós-pandemia. É importante notar que grande parte do ganho do RevPAR é um efeito do preço; a inflação e a depreciação cambial da Nigéria levaram os hotéis a aumentar as taxas nominais, o que inflaciona o RevPAR na moeda local. Mas mesmo em termos de dólares americanos (ajustando a moeda), o fato de o ADR/RevPar de 2023 ter excedido 2019 em ~ 8% real indica um crescimento genuíno em valor. Fora das principais cidades, os ganhos de RevPAR também foram registrados quando os hotéis provinciais estavam cheios de mais viajantes domésticos, embora seu RevPAR absoluto (geralmente abaixo de $30) permaneça muito abaixo do de Lagos (que pode exceder $100).

(Figura: Índice de desempenho hoteleiro de Lagos 2019—2023)

Recuperação do mercado hoteleiro de Lagos: a ocupação média atingiu um pico de 68,4% em 2022 (alta de 10 anos), e o RevPAR em 2022 ficou 43% acima do nível de 2019. A demanda comercial robusta e a oferta limitada de novos suprimentos permitiram que Lagos superasse muitas cidades globais em métricas hoteleiras pós-pandemia.

ADR e RevPAR por segmento

Geralmente, hotéis de luxo (por exemplo, 5 estrelas) têm o ADR mais alto — em Lagos, eles podem cobrar mais de $200 e atingir o RevPar de $140 ou mais em boas noites. Hotéis de médio porte podem ter ADR na faixa de $60 a $120, dependendo da localização, e menor ocupação, gerando RevPAR de talvez $40 a $80. Acomodações econômicas geralmente têm ADR abaixo de $50 e baixa ocupação, portanto, RevPAR na adolescência ou USD de um dígito. Curiosamente, a lacuna aumentou após a pandemia: hotéis de luxo tiveram um crescimento desproporcional do RevPAR (à medida que os clientes corporativos retornaram e puderam pagar tarifas mais altas), enquanto muitos hotéis econômicos tiveram dificuldades com a clientela local sensível ao preço em um ambiente inflacionário. Isso impulsionou o ADR geral do mercado para cima.

Em resumo, o ADR de 2019-2024 e o RevPAR no setor hoteleiro da Nigéria contam uma história de resiliência. Após uma profunda queda em 2020, o mercado não apenas se recuperou, mas atingiu novos máximos em 2022/23. A alta demanda contra uma oferta restrita permitiu que os hotéis nigerianos aumentassem significativamente as tarifas dos quartos, impulsionando o crescimento do RevPAR. Para investidores e operadores, essa tendência sugere um potencial de rendimento atraente, embora sua manutenção dependa da estabilização da economia (para que empresas e consumidores possam continuar pagando tarifas crescentes) e da rapidez com que novos suprimentos entram para criar concorrência.

7. Novos empreendimentos hoteleiros e pipeline de investimentos

Apesar dos problemas econômicos, a Nigéria continua sendo um foco no desenvolvimento hoteleiro na África, com vários projetos anunciados entre 2019 e 2024. De acordo com o W Hospitality Group, a Nigéria tem o segundo maior pipeline de desenvolvimento hoteleiro na África (depois do Egito). No início de 2024, o gasoduto da Nigéria era de 50 hotéis com 7.622 quartos em planejamento ou construção. Este é um volume impressionante, representando uma expansão substancial (para contextualizar, é ~ 36% do estoque existente em Lagos). No entanto, a execução do projeto tem sido lenta — apenas uma fração do gasoduto está em construção ativa (cerca de 20% em Lagos em 2022) — devido a desafios de financiamento, altos custos de construção e outros ventos contrários, como escassez de câmbio.

Destaques do pipeline (últimos anos)

Grande parte do novo empreendimento está concentrado em Lagos, reforçando seu status como um ímã de investimento. Projetos e vagas notáveis incluem:

• Transcorp Hilton Lagos — Um hotel emblemático com mais de 300 quartos em Ikoyi, Lagos, que está sendo desenvolvido pela Transcorp Hotels Plc em parceria com a Hilton. Está em construção há vários anos e deve ser inaugurado em 2024/25, adicionando uma nova opção de luxo em Lagos.
• Marriott Lagos Ikeja — Inaugurado em 2021, este hotel de 250 quartos marcou a estreia da Marriott sob sua marca principal na Nigéria. Isso significa a confiança dos investidores no aeroporto/área central de Ikeja. Ao lado, existe um Sheraton Ikeja (grupo Marriott), e reformas e upgrades estão em andamento lá.
• Mövenpick Hotel Ikoyi — Anteriormente Southern Sun Ikoyi, este hotel de aproximadamente 180 quartos foi adquirido pela Kasada Capital (um fundo de investimento em hospitalidade) e renomeado em 2022 para Mövenpick da Accor. O acordo exemplifica uma tendência de aquisições de valor agregado (aquisição de ativos existentes em vez de construir novos) no mercado de alta barreira da Nigéria. A decisão de Kasada sinaliza um apetite contínuo por investimentos estrangeiros.
• Radisson Collection Abuja — Anunciada como uma propriedade Radisson de luxo em Abuja (conversão de um hotel existente) com inauguração em 2024. A Radisson também tem uma linha para mais Radisson Blu em Lagos (Ilha Victoria) e Park Inn em cidades como Abeokuta e Warri, expandindo sua presença.
• Novotel/Mercure Development — A Accor sugeriu levar suas marcas de médio porte (Novotel, Mercure) para mais cidades nigerianas. Um hotel Novotel em Lagos está supostamente em andamento, e a Accor também está explorando oportunidades em Port Harcourt e Abuja.
• Hotéis boutique e de apartamentos: Há um crescimento em apartamentos com serviços e hotéis boutique para atender viajantes de negócios de longa permanência. Por exemplo, o Fraser Suites Abuja (inaugurado em 2018) estabeleceu um alto padrão para apartamentos com serviços de luxo. Novos hotéis-apartamentos em Lagos (empreendimentos planejados pela Eko Atlantic, por exemplo) estão em andamento, combinando uso residencial e hoteleiro.

Expansão geográfica

Enquanto Lagos e Abuja dominam, alguns projetos de oleodutos têm como alvo outros locais. Port Harcourt está pronta para receber novos hotéis de marcas internacionais (por exemplo, um planejado Hilton Garden Inn foi anunciado e um Protea está em desenvolvimento) para atender à indústria do petróleo. Enugu e Benin City viram investidores locais fazerem parcerias com marcas como a Marriott (Protea) para novos hotéis, apostando no crescimento econômico regional. Kano teve um projeto histórico (Four Points by Sheraton) paralisado na década de 2010; fala-se em reviver esses planos à medida que a segurança melhora. Cross River State buscou investidores para reformar o Obudu Mountain Resort e construir mais quartos em Calabar, com o objetivo de impulsionar o turismo, embora o progresso tenha sido lento.

Tendências em investimento

Uma tendência importante é a mudança de novas construções para conversões/aquisições. Construir hotéis na Nigéria tem altos custos (devido às taxas de importação de materiais, altos custos de empréstimos em torno de 20% de juros, etc.). Portanto, investidores como Kasada estão optando por comprar e reposicionar hotéis existentes, que podem ser mais rápidos de comercializar. Outra tendência é focar na escala média e na sofisticação (não no ultraluxo) — a PwC identificou a escala média como a melhor oportunidade e, de fato, muitos projetos de gasodutos são hotéis de negócios de 3 a 4 estrelas que podem explorar o mercado corporativo de massa. Os projetos de luxo são menores (já que o mercado já está bem servido por um punhado de propriedades cinco estrelas em Lagos/Abuja).

O gasoduto da Nigéria, sendo o segundo maior da África, ressalta o otimismo dos desenvolvedores. As 5 grandes redes de hotéis estão impulsionando isso — Marriott, Hilton, Accor, Radisson e IHG respondem coletivamente pela maior parte dos negócios assinados. Por exemplo, a Marriott International lidera com vários projetos (por meio da Protea e de suas marcas premium), e a Hilton e a Accor também são muito ativas. A melhoria da infraestrutura do governo (por exemplo, o novo terminal do aeroporto de Lagos inaugurado em 2022, projetos de rodovias e ferrovias) e o apoio político (como vistos mais fáceis, campanhas promocionais de turismo) estão gradualmente criando um ambiente mais propício para o investimento em hotéis.

Dito isso, atrasos em projetos são comuns. Muitos hotéis anunciados no período de 2019-2021 tiveram as datas de abertura adiadas. Os motivos incluem lacunas de financiamento, paralisações na construção na era Covid e volatilidade cambial que afeta os orçamentos. As altas taxas de juros e a recente remoção dos subsídios aos combustíveis (2023) também tornaram os investidores cautelosos no curto prazo. Como observou Trevor Ward, “os ventos contrários para o desenvolvimento de novos hotéis são severos no momento”, resultando em uma realização mais lenta do que o previsto. No entanto, existem oportunidades nesse ínterim — com a demanda superando a oferta, algumas operadoras estão convertendo propriedades alternativas em hotéis ou expandindo as existentes. Por exemplo, vemos expansões na Eko Hotels e planos para adicionar novas torres, e desenvolvedores menores estão adicionando andares de hotéis a projetos de uso misto em Lagos.

Insights acionáveis

Os investidores que analisam o mercado hoteleiro da Nigéria devem observar: os fortes fundamentos da demanda (especialmente viagens de negócios e um enorme mercado doméstico) estão levando o desempenho a níveis recordes após 2021. Há espaço para novos participantes, especialmente em cidades carentes e no segmento de médio porte. No entanto, o sucesso exige superar os desafios econômicos da Nigéria — garantir câmbio, gerenciar custos de construção e possivelmente fazer parcerias com empresas ou fundos locais (como a forma como os conglomerados locais se uniram a marcas internacionais). Dado que os hotéis existentes estão desfrutando de alta ocupação e ADR, um investidor pode descobrir que adquirir um hotel em operação (e reformar) gera retornos mais rápidos do que um projeto novo. Além disso, o setor de MICE e o turismo de aventura/experiência têm potencial de crescimento; propriedades que podem sediar conferências ou oferecer experiências culturais únicas podem aproveitar a demanda emergente. Com iniciativas governamentais, como a liberalização de vistos e, esperançosamente, políticas mais favoráveis ao turismo, a Nigéria poderia gradualmente atrair mais turistas internacionais de lazer, adicionando outro fluxo de demanda por hotéis. Em resumo, o período 2019-2024 provou a resiliência e a lucratividade da indústria hoteleira nigeriana. No futuro, as partes interessadas podem aproveitar essas tendências — alta demanda doméstica, interesse de grandes marcas e uma lacuna favorável entre oferta e demanda — enquanto traçam estratégias em torno dos desafios macroeconômicos e operacionais que são característicos desse mercado.

Fontes:

• Perspectivas econômicas de 2023 do BAD e da Nigéria
• Relatórios de desempenho do BusinessDay Nigeria, do setor de aviação e do hotel
• Travel & Tour World, Atualização do Turismo da Nigéria de 2024
• Worlddata (UNWTO) — Estatísticas do turismo da Nigéria
• W Hospitality Group//Estate Intel — Informações sobre o mercado hoteleiro e o pipeline de Lagos
• Pesquisa e mercados — Hotéis e motéis na Nigéria 2024 (MarketLine)
• PwC, Hospitality Outlook: 2019-2023 (Nigéria).