Nuestras Opiniones

1. Contexto político y económico

El clima político y económico de Nigeria entre 2019 y 2024 ha sido variado, con implicaciones para el sector hotelero. El crecimiento del PIB real era modesto antes de la pandemia (aproximadamente el 2,2% en 2019), pero pasó a ser negativo en 2020 debido a la COVID-19 y a los bajos precios del petróleo. La economía se recuperó con un crecimiento del 3,4% en 2021 y del 3,3% en 2022, antes de desacelerarse hasta situarse en torno al 2,9% en 2023 debido a la alta inflación. La inflación pasó del 11% en 2019 al 18,8% en 2022, hasta alcanzar el 24,5% en 2023. Esto erosionó el poder adquisitivo de los consumidores y elevó los costos operativos de los hoteles (por ejemplo, alimentos y servicios públicos). A pesar de estos desafíos, Nigeria siguió siendo una de las economías más grandes de África y atrajo el interés de los inversores, incluso en el sector de la hospitalidad, debido a su gran población y a su condición de centro empresarial.

Desde el punto de vista político, durante este período se celebraron elecciones nacionales en 2019 (continuación de la administración del presidente Buhari) y otras en 2023 (transferencia del poder al presidente Tinubu). La estabilidad política ha persistido en general, aunque los problemas de seguridad (insurgencia en el noreste, violencia localizada) han supuesto un obstáculo para el turismo. El gobierno ha demostrado su compromiso con el desarrollo turístico a través de medidas políticas. Por ejemplo, la facilitación de visados ha mejorado: Nigeria introdujo un sistema de visado a la llegada y, en 2024, amplió la entrada sin visado a 17 países africanos (la CEDEAO y otros) para impulsar los viajes regionales. La promoción del turismo y la infraestructura también han figurado en la agenda, aunque la ejecución sigue siendo gradual. En general, el macroentorno ofrecía oportunidades para el crecimiento hotelero (aumento de la urbanización, aumento de la clase media, aumento de los viajes de negocios), junto con riesgos como la devaluación de la moneda, la inflación elevada y los problemas de seguridad que las partes interesadas deben afrontar.

2. Destinos clave para la inversión hotelera

El desarrollo hotelero en Nigeria se concentra en los principales centros comerciales y administrativos, liderados por Lagos y Abuja. Lagos, el centro neurálgico económico del país y la ciudad más grande, atrae a la mayoría de hoteles de lujo y marcas internacionales. Es un centro de negocios global y alberga el aeropuerto internacional, el puerto marítimo y numerosas empresas más transitados de Nigeria, lo que impulsa los viajes de negocios de manera constante. La demanda de ocio en Lagos es comparativamente limitada, pero está creciendo y se centra en sus playas, festivales culturales y vida nocturna. La isla Victoria y el distrito de Ikoyi de la ciudad y Ikeja (cerca del aeropuerto) son lugares de interés para la construcción de nuevos hoteles debido a la demanda empresarial y al desarrollo de la infraestructura. Abuja, la capital, es el segundo mercado clave. Como sede de embajadas gubernamentales y extranjeras, Abuja cuenta con una demanda constante por parte de las funciones gubernamentales, las conferencias y los diplomáticos. Alberga varios hoteles de primer nivel (por ejemplo, Transcorp Hilton) que atienden a delegaciones oficiales y viajeros de negocios.

Además de Lagos y Abuja, otras regiones que atraen inversiones hoteleras incluyen:

• Port Harcourt (estado de Rivers): el centro de la industria del petróleo y el gas de Nigeria, que genera importantes viajes de negocios. En esta ciudad del delta del Níger hay varios hoteles de gama media y alta que atienden a los clientes corporativos. Por ejemplo, allí operan marcas internacionales como Novotel y Swiss International, y se han anunciado nuevos proyectos para aprovechar la demanda relacionada con el petróleo.
• Kano: un centro comercial en el norte con un aeropuerto internacional. La importancia histórica y el comercio (agricultura y textiles) de Kano atraen a viajeros de negocios nacionales y a algunos visitantes regionales. Los hoteles de Kano (y Kaduna) se adaptan a las actividades empresariales y gubernamentales del norte de Nigeria, aunque la seguridad puede ser un problema.
• Centros turísticos (Calabar, eje turístico de Lagos, etc.) — El turismo de ocio en Nigeria sigue subdesarrollado, pero algunos destinos buscan invertir por su potencial turístico. Calabar (estado de Cross River) es conocida por su carnaval anual y por el ecoturismo (parques nacionales, estación de montaña de Obudu), lo que impulsa la creación de algunos hoteles y complejos turísticos de lujo. En el estado de Lagos, en zonas como Lekki y Epe se han desarrollado complejos turísticos y centros de conferencias con el objetivo de atraer el ocio y los retiros nacionales. Además, ciudades como Enugu, Ibadan y Benin City, capitales regionales con economías en crecimiento, han empezado a ofrecer hoteles económicos y de gama media (a menudo franquicias o cadenas locales) para atender a los viajeros nacionales.

En general, Lagos y Abuja dominan el mercado hotelero organizado y representan una gran parte de los ingresos por habitaciones y de los proyectos en trámite. La fuerte demanda de MICE (reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones) de estas ciudades y los viajes corporativos durante todo el año las convierten en objetivos prioritarios. Sin embargo, los inversores hoteleros se centran cada vez más en las ciudades secundarias para aprovechar la demanda insatisfecha del importante mercado nacional de viajes de Nigeria.

3. Análisis de la demanda turística

Tendencias del tráfico aéreo: los viajes aéreos en Nigeria experimentaron una fuerte caída en 2020, seguida de una recuperación hasta 2024. Los volúmenes de pasajeros en los principales aeropuertos ilustran esta tendencia. Por ejemplo, el aeropuerto internacional Murtala Muhammed (Lagos) transportó alrededor de 7,5 millones de pasajeros en 2019, cifra que se redujo un 45% hasta situarse en 4,11 millones en 2020 debido a las restricciones impuestas por la pandemia. El tráfico repuntó hasta alcanzar los 5,69 millones en 2021 y los 6,53 millones en 2022, al reanudarse los vuelos, lo que indica un aumento constante hacia los niveles anteriores a la pandemia. El aeropuerto internacional Nnamdi Azikiwe (Abuja) registró patrones similares: atendió a aproximadamente 5,4 millones de pasajeros en 2019, pero solo a 3,38 millones en 2020 debido a los bloqueos

En 2021, el número de pasajeros de Abuja comenzó a recuperarse junto con el restablecimiento de los vuelos nacionales. En todo el país, el tráfico total de pasajeros aéreos se redujo un 46% en 2020 (de 17,76 millones en 2019 a 9,43 millones en 2020), lo que refleja el grave impacto de la pandemia. Los viajes nacionales se reanudaron más rápido que los internacionales y, en 2022/23, muchas compañías aéreas aumentaron su capacidad debido al aumento de la demanda debido a la reapertura económica.

Desglose de los visitantes (nacionales frente a internacionales)

El mercado hotelero de Nigeria está impulsado en gran medida por los viajes nacionales. En 2019, alrededor del 75% de los pasajeros aéreos en Nigeria eran viajeros nacionales, y solo alrededor del 25% procedían de llegadas internacionales. Esta tendencia subraya que los nigerianos que viajan por motivos de negocios, familiares o gubernamentales constituyen la columna vertebral de la demanda hotelera. Incluso dentro del sector turístico, muchos «turistas» son en realidad ciudadanos o residentes nigerianos que se desplazan por el país por placer (por ejemplo, turistas a sus ciudades de origen o eventos). Las llegadas de turistas internacionales a Nigeria, si bien son significativas en términos absolutos, son relativamente bajas en comparación con el tamaño del país. En 2019, Nigeria registró aproximadamente 2 millones de llegadas de turistas internacionales (visitantes que pernoctaron desde el extranjero). Con la aparición de la COVID-19, esta cifra se redujo hasta situarse en torno a los 500 000 en 2020 (un 78% interanual) y se mantuvo en torno a los 518 000 en 2021 debido a las restricciones de viaje vigentes. Con la reapertura de las fronteras, en 2022 se produjo una fuerte recuperación, con unas cifras estimadas de 6,1 millones de llegadas internacionales (cifra que se aproximó o incluso superó los máximos registrados antes de 2017 si se utilizan métodos de conteo más amplios). En particular, este repunte sugiere una demanda acumulada y, posiblemente, una mejora del recuento de los visitantes regionales de un día. A pesar del aumento de las llegadas de extranjeros, los turistas nacionales siguieron superando en número a los extranjeros en los hoteles entre 2022 y 2023. Las encuestas del sector indican que los viajeros de negocios de Nigeria representan hasta el 77% de la demanda hotelera en Lagos, lo que subraya el papel dominante de los viajes corporativos o gubernamentales locales en la ocupación.

Principales mercados emisores (internacionales)

Los visitantes internacionales de Nigeria provienen principalmente de los países africanos vecinos y de algunos mercados extranjeros clave. Los viajeros regionales de África Occidental representan la mayor parte: en 2022, Níger y la República de Benín juntos representaron aproximadamente el 23% de las llegadas de extranjeros de Nigeria (el 16% y el 7%, respectivamente). Esto se atribuye a la facilidad de entrada para los ciudadanos de la CEDEAO (circulación sin visado) y al comercio transfronterizo y a los lazos familiares. Otros países africanos (Ghana, Camerún, Togo, etc.) también ocupan un lugar destacado como mercados emisores tanto para turistas formales como para visitantes que viajan el mismo día. Más allá de África, Europa y Norteamérica representan una parte importante de los visitantes de larga distancia de Nigeria. El Reino Unido (la antigua potencia colonial de Nigeria) y los Estados Unidos se encuentran tradicionalmente entre los principales países emisores no africanos, impulsados por los viajes de negocios (petróleo y gas, finanzas), las visitas de la diáspora y las ONG. Por ejemplo, los viajeros británicos y estadounidenses suelen visitar Lagos y Abuja para realizar compromisos corporativos. China también se convirtió en una fuente creciente a finales de la década de 2010, debido a los lazos comerciales y los proyectos de construcción entre China y Nigeria (aunque el número de visitantes chinos disminuyó debido a las prohibiciones de viaje impuestas por la COVID). En general, la mezcla de turistas internacionales de Nigeria se inclina hacia los viajeros de negocios y los que viajan por placer, y no por los turistas que visitan a amigos y familiares. Esto se pone de manifiesto en la elevada proporción de visitantes regionales y de la diáspora y en el volumen relativamente bajo de turistas vacacionales típicos de la región.

Principales puertos de entrada

Dada la geografía y los patrones de viaje de Nigeria, los principales puntos de entrada para los visitantes son los aeropuertos, con cierta afluencia a través de las fronteras terrestres. El aeropuerto internacional Murtala Muhammed (LOS) de Lagos es la puerta de entrada para la mayoría de las llegadas de larga distancia: es el aeropuerto más transitado y gestiona la mayoría de los vuelos intercontinentales. En 2019, procesó a más de 3,2 millones de pasajeros internacionales (además de 4,4 millones de pasajeros nacionales). El aeropuerto internacional Nnamdi Azikiwe (ABV) de Abuja es la segunda entrada principal, especialmente para viajes diplomáticos y de conferencias, con alrededor de 1 millón de pasajeros internacionales en 2019. Otros aeropuertos con tráfico internacional son Kano (KAN) y Port Harcourt (PHC), aunque los volúmenes allí son mucho menores (menos de 200 000 pasajeros internacionales cada uno en 2019). Estos aeropuertos internacionales secundarios conectan principalmente con destinos regionales (por ejemplo, Kano con el norte y oeste de África y Oriente Medio, PHC con centros como Lagos o vuelos directos ocasionales). Las fronteras terrestres también contribuyen a la afluencia de visitantes: los cruces por carretera desde Benín, Níger y Camerún reciben numerosas entradas (especialmente para comerciantes y expatriados de los estados vecinos). Muchos de ellos ahora se consideran turistas si pasan al menos una noche. Por ejemplo, la importancia de los visitantes nigerinos y benineses implica un uso intensivo de los pasos terrestres en la frontera de Seme (corredor Benín-Lagos) y en las fronteras de Kano/Katsina (Níger-Nigeria). Los puertos marítimos son un canal de entrada insignificante para los turistas (solo lo utilizan unos pocos cruceros o segmentos terrestres). En resumen, las llegadas de visitantes a Nigeria se canalizan principalmente a través de los aeropuertos de Lagos y Abuja para los viajeros no africanos, mientras que los visitantes de la región africana suelen llegar por tierra o vuelos de corta distancia.

4. Pernoctaciones y tasas de ocupación

Pernoctaciones

Los datos sobre las pernoctaciones de turistas en Nigeria muestran el dramático impacto de la COVID-19 y la posterior recuperación. El total de pernoctaciones hoteleras se desplomó en 2020 debido a la interrupción de los viajes nacionales e internacionales. En 2021, un turista promedio (internacional) se alojaba alrededor de 7 noches por viaje, lo que representa un ligero aumento con respecto a años anteriores, probablemente porque quienes viajaban tendían a quedarse más tiempo (quizás debido a las normas de cuarentena o a la combinación de varios propósitos en un solo viaje). Con el repunte de los viajes entre 2022 y 2023, las pernoctaciones generales en hoteles aumentaron considerablemente. Sin embargo, no se hace un seguimiento exhaustivo a nivel nacional de un desglose detallado por categoría de hotel (de lujo, de gama media o económico). Las observaciones del sector sugieren que los hoteles de lujo de las principales ciudades se llevan una parte importante del total de pernoctaciones debido a su mayor tamaño y a su mayor ocupación durante todo el año. Los hoteles de gama media y económica, que son mucho más numerosos, atienden principalmente a viajeros nacionales y a estancias más cortas (por ejemplo, estancias de 1 a 3 noches para viajes de negocios o de tránsito locales). Como resultado, es probable que la distribución de las pernoctaciones se desvíe hacia el segmento más exclusivo en términos de ingresos, incluso si los hoteles económicos representan muchas reservas individuales.

Tasas de ocupación

La ocupación hotelera en Nigeria promedió alrededor del 50% a finales de la década de 2010, lo que refleja una demanda constante pero poco espectacular en relación con la capacidad. En 2018, la tasa de ocupación nacional rondaba el 49,8%, y en 2019 se situó en un rango similar (aproximadamente entre el 50 y el 55%, según las estimaciones), dado el modesto crecimiento registrado ese año. Sin embargo, la ocupación estaba muy diferenciada según la ubicación y la categoría. Los hoteles de Lagos disfrutaron de una ocupación superior a la media: de enero a julio de 2019, Lagos tuvo una ocupación media del 56,7%, frente al 53% de Abuja. En los meses de mayor actividad en Lagos (por ejemplo, finales de 2019), la ocupación podría superar el 65%, especialmente en los principales hoteles de negocios. La pandemia aplastó la ocupación en 2020: entre abril y junio de 2020, la ocupación cayó a un dígito en Abuja (por debajo del 10%) y solo alcanzó una media del 28% en Lagos durante el confinamiento. Muchos hoteles cerraron temporalmente, y los que permanecieron abiertos alojaban principalmente a huéspedes en cuarentena o trabajadores esenciales. A medida que se levantaron las restricciones, la ocupación comenzó a recuperarse: en el primer semestre de 2021, los principales hoteles urbanos ocupaban de media entre el 30 y el 50% de las habitaciones.

En 2022 se produjo un fuerte repunte. En la primera mitad de 2022, el sector hotelero registró una ocupación media de alrededor del 70%, según las partes interesadas del sector, lo que supuso un notable retorno a los niveles anteriores a la pandemia, e incluso superarlos. La mayoría de los hoteles de marcas internacionales de Nigeria alcanzaron una ocupación del 70 al 80% en el primer semestre de 2022, mientras que muchos hoteles independientes registraron entre el 50 y el 60%. Esto refleja una recuperación a dos velocidades: los hoteles de lujo más conocidos se beneficiaron del aumento de viajeros corporativos y extranjeros una vez que se reabrieron las fronteras, mientras que los hoteles locales más pequeños tardaron un poco más en recuperar el mecenazgo. A finales de 2022, el mercado hotelero de Lagos, en particular, alcanzó máximos de varios años: la ocupación media de Lagos alcanzó un máximo del 68,4% en 2022, la más alta en una década. Abuja también mejoró con el regreso de las conferencias y eventos gubernamentales, aunque su ocupación anual fue inferior a la de Lagos (la dependencia de Abuja de las empresas del gobierno significa que la demanda puede ser estacional en función del calendario político). Los hoteles urbanos secundarios (en las capitales de provincia) suelen tener una ocupación más baja (a menudo entre el 40 y el 50%) debido a la menor demanda durante todo el año y a la competencia de los alojamientos informales.

Ocupación por categoría

Si se segmentan por categoría de hotel, los hoteles de lujo (de 4 a 5 estrellas) han liderado la recuperación de la ocupación. Su afiliación con marcas globales y acuerdos corporativos ayudó a que la ocupación superara con creces el 60% una vez que los viajes se normalizaron. Los hoteles de gama media (3 estrellas) registraron un rendimiento más variable: los que se encontraban en ubicaciones privilegiadas solían alcanzar una ocupación del 50 al 60 por ciento en 2022, mientras que otros tenían problemas con menos del 50 por ciento si dependían del gasto discrecional de los lugareños. Los hoteles y pensiones económicos tienden a tener una ocupación más baja (a menudo por debajo del 40% de media), en parte porque tienen un exceso de oferta en algunas ciudades y se adaptan a segmentos sensibles a los precios con patrones de viaje irregulares. Una tendencia evidente es la resiliencia de la demanda de calidad: en la fase de recuperación, los viajeros (especialmente los viajeros de negocios e internacionales) se decantaron por hoteles que ofrecieran unos estándares de higiene y servicio fiables, lo que impulsó a los hoteles de marca de lujo. Esto dejó a los operadores económicos menos conocidos con un repunte más lento. En general, las tasas de ocupación hotelera de Nigeria volvieron a situarse en torno al 70% en los hoteles de primer nivel y entre el 50 y el 60% en el mercado en general en 2023, lo que indica una fuerte recuperación de la demanda, pero también pone de manifiesto las brechas entre las diferentes clases de hoteles

(Tabla: Tendencias ilustrativas de ocupación por año y segmento)

Fuentes: informes del sector y entrevistas de BusinessDay

5. Suministro hotelero

Número de hoteles y habitaciones

Nigeria tiene una importante oferta hotelera que creció modestamente entre 2019 y 2023. Según datos del sector, el país tenía aproximadamente 3.139 establecimientos hoteleros en 2023, frente a los 2.800 de 2018. Esta cifra incluye desde pequeños moteles y casas de huéspedes hasta grandes hoteles de lujo. En términos de capacidad, los hoteles y alojamientos similares de Nigeria ofrecían alrededor de 3,2 camas por cada 1000 habitantes en 2021. Con una población de más de 200 millones, eso se traduce en aproximadamente 640 000 camas de hotel en todo el país (o del orden de más de 300 000 habitaciones, suponiendo unas 2 camas por habitación). Esta densidad de oferta hotelera es baja en comparación con los mercados turísticos más maduros, lo que indica que hay margen para una mayor expansión. Solo Lagos cuenta con decenas de miles de habitaciones de calidad y Abuja varios miles, pero muchas ciudades más pequeñas tienen una oferta fragmentada de hoteles informales.

Marcas y actores clave

El sector hotelero nigeriano es una mezcla de cadenas internacionales, marcas regionales y operadores autóctonos. Las principales compañías hoteleras mundiales han establecido una presencia significativa, especialmente en Lagos y Abuja:

• Marriott International: mediante la adquisición de Protea Hotels, Marriott es líder en número de propiedades. Hay varios hoteles Protea by Marriott en Lagos (por ejemplo, en Ikeja, Isla Victoria) y en otras ciudades (Enugu, Benin City, etc.). Marriott abrió su primer hotel de marca insignia en Nigeria (el Marriott Hotel Ikeja) en 2021 y también administra propiedades tradicionales de Starwood, como el Sheraton Lagos y el Sheraton Abuja.
• Hoteles Hilton: opera en particular el Transcorp Hilton Abuja, uno de los principales hoteles de negocios de África con 667 habitaciones. Hilton también presentó Curio Collection (el Legend Hotel Lagos Airport) y tiene ofertas de proyectos para Lagos. El Transcorp Hilton de Lagos (Ikoyi) está en fase de desarrollo, y la presencia de Hilton crecerá gracias a las asociaciones con inversores locales (Transcorp Plc, etc.).
• Radisson Hotel Group, que se ha expandido agresivamente en Nigeria en los últimos años. Cuenta con el Radisson Blu Anchorage en la isla Victoria de Lagos, el Radisson Blu Ikeja, el Park Inn by Radisson en Lagos (Apapa) y Abeokuta, y un hotel Radisson en Abuja. Radisson se ha posicionado para captar tanto los segmentos de gama alta como los de gama media, anunciando nuevas construcciones en ciudades como Port Harcourt y Abuja.
• Accor: el grupo francés tenía una presencia más pequeña, pero ahora se está expandiendo. Accor (a través de su socio inversor Kasada) adquirió el hotel Southern Sun Ikoyi de Lagos en 2022 y lo renombró como Mövenpick. Accor también tiene en trámite marcas tradicionales como Mercure o Pullman, y opera hoteles en países cercanos de África occidental, lo que indica un crecimiento potencial en Nigeria.
• IHG (InterContinental Hotels Group): IHG abrió el InterContinental Lagos en 2013 (el primer hotel de 5 estrellas de Nigeria de una importante cadena de la época), pero debido a disputas de propiedad, el hotel pasó a llamarse Lagos Continental (independiente). Según se informa, IHG quiere volver a entrar en el mercado; todavía tiene un hotel Holiday Inn en Lagos y es posible que reincorpore marcas como InterContinental o Crowne Plaza a través de nuevos proyectos a medida que mejore el clima de inversión.

Junto a estas «5 grandes» cadenas mundiales, las marcas hoteleras regionales y locales desempeñan un papel importante. La empresa sudafricana Tsogo Sun (bajo la marca Southern Sun) administró el hotel Ikoyi hasta su venta. Golden Tulip (una marca de Louvre Hotels/Travelodge) gestiona algunos hoteles en Nigeria (en Lagos, Port Harcourt, etc.). BON Hotels, una cadena sudafricana, se ha hecho cargo de la gestión de varios hoteles de tamaño medio en Nigeria en los últimos años (incluidas las antiguas franquicias de Protea) y está ampliando su cartera. Transcorp Hotels Plc, una empresa nigeriana, es propietaria de Transcorp Hilton Abuja y Transcorp Hotels Calabar; también está desarrollando un nuevo buque insignia en Lagos. Otros operadores autóctonos incluyen Eko Hotels & Suites (el hotel más grande de Lagos con 825 habitaciones, de propiedad local), el Federal Palace Hotel (anteriormente lo administraba Sun International) y numerosos hoteles boutique que a menudo eran propiedad de gobiernos estatales o empresas privadas (por ejemplo, el Hotel Wellington del estado de Bayelsa, el Hotel de conferencias del estado de Ogun, etc.).

Distribución de suministros

La oferta hotelera de calidad está muy concentrada: Lagos y Abuja juntas representan una gran parte de las habitaciones de lujo de Nigeria. Según una encuesta de hoteles de marca realizada en 2022, Lagos tenía entre 5000 y 6000 habitaciones de marcas internacionales, Abuja alrededor de 2000 y el resto del país, menos de 2000 en total. La mayoría de los demás establecimientos son pequeños hoteles independientes (de 10 a 100 habitaciones). El segmento de gama media (de 3 a 4 estrellas) ha sido identificado como un área de crecimiento clave: muchos nuevos operadores y empresas en proceso de conversión se centran en este espacio para atender a los crecientes viajeros de negocios regionales y de clase media de Nigeria. Los hoteles económicos siguen siendo abundantes, pero con frecuencia no están organizados; marcas como IBIS (Accor) solo tienen una presencia mínima, por lo que el segmento de marcas económicas sigue siendo una oportunidad.

En general, la oferta hotelera de Nigeria creció a una tasa compuesta anual de aproximadamente un 2,2% entre 2018 y 2023, una cifra modesta, debido a los obstáculos económicos y a los retrasos en los proyectos. Entre los hoteles que abrieron sus puertas en este período se encuentran el Marriott Ikeja (2021), el Radisson Blu Abuja (2022) y varias propiedades más pequeñas. Como veremos más adelante, el crecimiento relativamente lento de la nueva oferta, combinado con la recuperación de la demanda, ha dado lugar a una mayor capacidad de ocupación y fijación de precios para los hoteles existentes de aquí a 2023.

6. Tendencias de la tasa media diaria (ADR) y del RevPAR

Tasa diaria promedio (ADR)

Los hoteles nigerianos tienen algunas de las tarifas de habitación más altas de África, especialmente en las propiedades de primer nivel. En 2018, la tarifa media diaria era de unos 140 USD en todo el país. Antes de la pandemia, la ADR en los hoteles de lujo de Lagos y Abuja solía superar los 150 o 200 dólares por noche, gracias a los clientes corporativos y a la limitada competencia. Durante 2019, la ADR se mantuvo en general estable o experimentó un ligero crecimiento (un informe de PwC señaló que el aumento de los ingresos de Nigeria en 2018 se debió en gran medida al aumento de la ADR, más que a la ocupación). Sin embargo, con la depreciación y la inflación de la naira, hay una diferencia entre el ADR en moneda local y el dólar estadounidense. Los hoteles suelen fijar los precios de las habitaciones en USD o ajustar los tipos para seguir el tipo de cambio paralelo, a fin de cubrir los costes de las importaciones y mantener el valor. Esto significa que el ADR nominal en nairas aumentó significativamente entre 2019 y 2023.

En 2020, las tendencias de la ADR fueron volátiles. Algunos hoteles redujeron las tarifas u ofrecieron promociones para atraer a unos pocos viajeros durante la pandemia, mientras que otros cerraron por completo (sin generar ingresos). Por término medio, la ADR efectiva disminuyó en 2020, pero no tanto como la ocupación, lo que significa que quienes sí reservaron pagaron con frecuencia tarifas casi normales (la mezcla de mercados pasó a centrarse en los viajes de negocios esenciales, que son menos sensibles a los precios). A finales de 2021, la ADR había empezado a repuntar, en parte debido a la inflación.

El verdadero punto de inflexión fue en 2022 y 2023, cuando los hoteles nigerianos no solo recuperaron su poder de fijación de precios, sino que superaron los puntos de referencia anteriores. El análisis del sector realizado en Lagos muestra que, a finales de 2022, tanto el ADR como el RevPAR habían superado los niveles anteriores a la pandemia. Los hoteleros pudieron subir las tarifas gracias a la sólida demanda y a la escasa oferta nueva. El ADR de Lagos en 2022 creció sustancialmente, lo que contribuyó a un RevPAR un 43% más alto en comparación con 2019. De hecho, el ADR aumentó aproximadamente un 35% interanual en 2023 en Lagos, un aumento notable incluso si se tiene en cuenta la inflación. Trevor Ward, de W Hospitality Group, señaló que la ADR de 2023 fue aproximadamente un 8% más alta en términos reales (ajustada a la inflación) que en 2019, lo que supuso el primer aumento significativo de la ADR real en más de una década. Esto indica que los hoteles podrían cobrar más sin perder clientes, debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda. Por ejemplo, en 2023 los hoteles de 5 estrellas de Lagos cobraban con frecuencia más de 120 000€ por noche (entre 150 y 200$ según el tipo de cambio), mientras que unos años antes lo mismo podría haber costado entre 70 000 y 80 000€ (aunque con un tipo de cambio diferente). Los hoteles de gama media también aumentaron las tarifas; una habitación que costaba 30 000€ por noche en 2019 podría costar más de 50 000€ en 2023. Cabe destacar que estos elevados aumentos de tarifas superaron a la inflación general, lo que sugiere un fuerte poder tarifario y una disposición de los clientes a absorber los mayores costos de viaje.

Ingresos por habitación disponible (RevPAR)

El RevPAR, el producto de la ocupación y el ADR, refleja el rendimiento general y la rentabilidad por habitación. La trayectoria del RevPAR en Nigeria reflejó la montaña rusa de la pandemia y la recuperación. Antes de la COVID, el RevPAR estaba aumentando gradualmente: en 2019, el RevPAR de los hoteles de Lagos creció un pequeño porcentaje, y los datos de toda África muestran un RevPAR de alrededor de 67 dólares en agosto de 2019 (la cifra de Nigeria sería un poco superior a la media del continente). Cuando se interrumpieron los viajes en 2020, el RevPAR se desplomó hasta alcanzar mínimos sin precedentes (un dígito en USD para muchos hoteles durante el segundo trimestre de 2020). En 2021 se produjo un repunte parcial, pero fue en 2022 cuando el RevPAR realmente se disparó. Gracias a una ocupación de alrededor del 70% y al restablecimiento de las tarifas, el RevPAR de los principales hoteles en el primer semestre de 2022 se acercó o igualó su rendimiento en el primer semestre de 2019. A finales de 2022, el RevPAR de Lagos estaba un 43% por encima del nivel de 2019, lo que significa que Lagos no solo superó sus propios resultados anteriores a la COVID, sino que también superó la recuperación en muchos mercados mundiales. Esto se vio favorecido por el hecho de que la demanda de Lagos proviene principalmente de viajes de negocios (que se recuperaron rápidamente) y prácticamente no se agregaron habitaciones nuevas, lo que concentró la demanda en los hoteles existentes. El RevPAR de Abuja también mejoró significativamente en 2022, aunque las cifras exactas son inferiores a las de Lagos (las tarifas de Abuja son ligeramente más bajas y la ocupación es un poco más irregular).

En 2023, el RevPAR siguió creciendo con solidez. Con un aumento del ADR de aproximadamente un 35% y una ocupación que se mantiene alta, es probable que los hoteles de Lagos experimenten un crecimiento del RevPAR de dos dígitos en 2022. Los expertos del sector elogiaron el mercado hotelero de Lagos por considerarlo uno de los más resilientes del mundo en términos de recuperación tras la pandemia. Vale la pena señalar que gran parte del aumento del RevPAR se debe a un efecto sobre los precios; la inflación y la depreciación de la moneda en Nigeria llevaron a los hoteles a subir los tipos nominales, lo que infla el RevPAR en moneda local. Sin embargo, incluso en USD (ajustando la moneda), el hecho de que el ADR/RevPAR de 2023 superara al de 2019 en aproximadamente un 8% en valores reales indica un crecimiento real del valor. Fuera de las principales ciudades, también se registró un aumento del RevPAR, ya que los hoteles provinciales se llenaron de más viajeros nacionales, aunque su RevPAR absoluto (a menudo inferior a 30 dólares) sigue siendo muy inferior al de Lagos (que puede superar los 100 dólares).

(Figura: Índice de rendimiento hotelero de Lagos 2019—2023)

Recuperación del mercado hotelero de Lagos: la ocupación media alcanzó un máximo del 68,4% en 2022 (máximo en 10 años), y el RevPAR en 2022 se situó un 43% por encima del nivel de 2019. La sólida demanda empresarial y la limitada oferta nueva permitieron a Lagos superar a muchas ciudades del mundo en cuanto a los índices hoteleros posteriores a la pandemia.

ADR y RevPAR por segmento

Por lo general, los hoteles de lujo (por ejemplo, los de 5 estrellas) son los que tienen el ADR más alto; en Lagos, pueden cobrar más de 200$ y alcanzar un RevPAR de 140$ o más en las buenas noches. Los hoteles de gama media pueden tener un ADR de entre 60 y 120$, según la ubicación, y una ocupación más baja, con un RevPAR de entre 40 y 80$. Los alojamientos económicos suelen tener una ADR inferior a 50 dólares y una ocupación baja, por lo que el RevPAR es de adolescentes o de un solo dígito en USD. Curiosamente, la brecha se amplió después de la pandemia: los hoteles de lujo aumentaron de manera desproporcionada el RevPAR (ya que los clientes corporativos regresaron y pudieron pagar tarifas más altas), mientras que muchos hoteles económicos tuvieron problemas con una clientela local sensible a los precios en un entorno inflacionario. Esto ha hecho subir el ADR general del mercado.

En resumen, el ADR y el RevPAR de 2019-2024 en la industria hotelera de Nigeria cuentan una historia de resiliencia. Tras una profunda caída en 2020, el mercado no solo se recuperó, sino que alcanzó nuevos máximos en 2022/23. La alta demanda frente a una oferta limitada permitió a los hoteles nigerianos aumentar significativamente las tarifas de las habitaciones, lo que impulsó el crecimiento del RevPAR. Para los inversores y los operadores, esta tendencia sugiere un potencial de rentabilidad atractivo, aunque su mantenimiento dependerá de la estabilización de la economía (de modo que las empresas y los consumidores puedan seguir pagando tarifas de habitación cada vez más altas) y de la rapidez con la que entre en oferta la nueva oferta para crear competencia.

7. Nuevos desarrollos hoteleros y cartera de inversiones

A pesar de los problemas económicos, Nigeria ha seguido siendo un foco de desarrollo hotelero en África, con numerosos proyectos anunciados entre 2019 y 2024. Según W Hospitality Group, Nigeria tiene la segunda cartera de proyectos hoteleros más grande de África (después de Egipto). A principios de 2024, Nigeria tenía en proyecto o construcción 50 hoteles con 7.622 habitaciones. Se trata de un volumen impresionante, que representa una expansión sustancial (por contexto, representa aproximadamente el 36% del stock existente en Lagos). Sin embargo, la ejecución de los proyectos ha sido lenta (solo una fracción del oleoducto está en construcción activa (alrededor del 20% en Lagos en 2022), debido a los problemas de financiación, los altos costos de construcción y otros factores adversos, como la escasez de divisas.

Lo más destacado del oleoducto (últimos años)

Gran parte del nuevo desarrollo se concentra en Lagos, lo que refuerza su condición de polo de atracción de inversiones. Los proyectos y aperturas notables incluyen:

• Transcorp Hilton Lagos: un hotel emblemático de más de 300 habitaciones en Ikoyi, Lagos, que está siendo desarrollado por Transcorp Hotels Plc en asociación con Hilton. Ha estado en construcción durante varios años y se espera que abra sus puertas en 2024/25, añadiendo una nueva opción de lujo en Lagos.
• Marriott Lagos Ikeja: inaugurado en 2021, este hotel de 250 habitaciones marcó el debut de Marriott bajo su marca principal en Nigeria. Demuestra la confianza de los inversores en el aeropuerto/zona central de Ikeja. Al lado, existe un Sheraton Ikeja (grupo Marriott), donde se están realizando renovaciones y mejoras.
• Mövenpick Hotel Ikoyi: anteriormente llamado Southern Sun Ikoyi, este hotel de aproximadamente 180 habitaciones fue adquirido por Kasada Capital (un fondo de inversión hotelera) y cambió su nombre en 2022 por el de Mövenpick de Accor. La operación ejemplifica una tendencia de adquisiciones con valor agregado (apoderarse de los activos existentes en lugar de construir nuevos) en el mercado nigeriano, que presenta grandes obstáculos. La medida de Kasada es una señal de que continúa el apetito de inversión extranjera.
• Radisson Collection Abuja: anunciado como una propiedad exclusiva de Radisson en Abuja (conversión de un hotel existente) que abrirá sus puertas en 2024. Radisson también tiene previsto instalar más Radisson Blu en Lagos (Isla Victoria) y Park Inn en ciudades como Abeokuta y Warri, ampliando así su presencia.
• Novotel/Mercure Development: Accor ha insinuado que sus marcas de gama media (Novotel, Mercure) llegarán a más ciudades nigerianas. Según se informa, se está preparando la construcción de un hotel Novotel en Lagos, y Accor también está estudiando oportunidades en Port Harcourt y Abuja.
• Hoteles boutique y de apartamentos: Hay un crecimiento en el número de apartamentos con servicio y hoteles boutique para atender a los viajeros de negocios de larga estancia. Por ejemplo, Fraser Suites Abuja (inaugurado en 2018) estableció un alto estándar para los apartamentos con servicios de lujo. Se están preparando nuevos apartahoteles en Lagos (por ejemplo, los desarrollos planificados de Eko Atlantic), que combinarán el uso residencial y hotelero.

Expansión geográfica

Si bien Lagos y Abuja dominan, algunos proyectos de oleoductos se dirigen a otros lugares. Port Harcourt va a tener nuevos hoteles de marcas internacionales (por ejemplo, se ha anunciado la construcción de un Hilton Garden Inn y se está construyendo un Protea) para la industria petrolera. En Enugu y Benin City, los inversores locales se han asociado con marcas como Marriott (Protea) para crear nuevos hoteles, apostando por el crecimiento económico regional. Un proyecto histórico de Kano (Four Points by Sheraton) se paralizó en la década de 2010; se habla de reactivar esos planes a medida que mejore la seguridad. Cross River State ha buscado inversores para renovar el complejo turístico de montaña de Obudu y construir más habitaciones en Calabar, con el objetivo de impulsar el turismo, aunque los avances han sido lentos.

Tendencias de la inversión

Una tendencia clave es el paso de las nuevas construcciones a las conversiones/adquisiciones. La construcción de hoteles en Nigeria tiene costos elevados (debido a los derechos de importación sobre los materiales, los altos costos de los préstamos, alrededor del 20% de interés, etc.). Por lo tanto, inversores como Kasada están optando por comprar y reposicionar los hoteles existentes, que pueden comercializarse más rápido. Otra tendencia es centrarse en los hoteles de gama media y alta (no en los hoteles de lujo). PwC consideró que la gama media era la mejor oportunidad y, de hecho, muchos proyectos en trámite son hoteles de negocios de 3 a 4 estrellas que pueden aprovechar el mercado corporativo masivo. Los proyectos de lujo son cada vez menos numerosos (ya que el mercado ya cuenta con un puñado de propiedades de cinco estrellas en Lagos/Abuja).

El hecho de que el oleoducto de Nigeria sea el segundo más grande de África subraya el optimismo de los desarrolladores. Las cinco grandes cadenas hoteleras están impulsando esta tendencia: Marriott, Hilton, Accor, Radisson e IHG representan en conjunto la mayor parte de los acuerdos firmados. Por ejemplo, Marriott International lidera numerosos proyectos (a través de Protea y sus marcas premium), y Hilton y Accor también son muy activas. La mejora de la infraestructura por parte del gobierno (por ejemplo, la apertura de la nueva terminal del aeropuerto de Lagos en 2022 y los proyectos de carreteras y ferrocarriles) y el apoyo político (como la facilitación de los visados y las campañas de promoción del turismo) están creando gradualmente un entorno más propicio para la inversión hotelera.

Dicho esto, los retrasos en los proyectos son habituales. Se han aplazado las fechas de apertura de muchos hoteles anunciados para el período 2019-2021. Las razones incluyen las brechas de financiación, las interrupciones de la construcción durante la era de la COVID y la volatilidad cambiaria que afecta a los presupuestos. Los altos tipos de interés y la reciente eliminación de los subsidios a los combustibles (2023) también hicieron que los inversores fueran cautelosos a corto plazo. Como señaló Trevor Ward, «los obstáculos para el desarrollo de nuevos hoteles son ahora más difíciles», lo que se ha traducido en una puesta en marcha más lenta de lo previsto. Sin embargo, mientras tanto, existen oportunidades: dado que la demanda supera a la oferta, algunos operadores están convirtiendo propiedades alternativas en hoteles o ampliando las ya existentes. Por ejemplo, vemos ampliaciones en Eko Hotels y planes para añadir nuevas torres, y los desarrolladores más pequeños están añadiendo pisos de hotel a proyectos de uso mixto en Lagos.

Perspectivas prácticas

Los inversores que analicen el mercado hotelero de Nigeria deben tener en cuenta que los sólidos fundamentos de la demanda (especialmente los viajes de negocios y un enorme mercado nacional) están llevando el rendimiento a niveles sin precedentes después de 2021. Hay espacio para nuevos operadores, especialmente en las ciudades desatendidas y en el segmento de gama media. Sin embargo, el éxito exige superar los desafíos económicos de Nigeria: obtener divisas, gestionar los costos de construcción y, posiblemente, asociarse con empresas o fondos locales (por ejemplo, la forma en que los conglomerados locales se han asociado con marcas internacionales). Dado que los hoteles existentes tienen una alta ocupación y una ADR, un inversor podría darse cuenta de que la adquisición de un hotel en funcionamiento (y la renovación) produce beneficios más rápidos que un proyecto totalmente nuevo. Además, el sector MICE y el turismo de aventuras y experiencias tienen potencial de crecimiento; las propiedades que pueden albergar conferencias o ofrecer experiencias culturales únicas podrían aprovechar la demanda emergente. Con iniciativas gubernamentales como la liberalización de visados y, con suerte, políticas más favorables al turismo, Nigeria podría atraer gradualmente a más turistas internacionales de placer, lo que añadiría otro flujo de demanda de hoteles. En resumen, el período 2019-2024 ha demostrado la resiliencia y la rentabilidad de la industria hotelera nigeriana. De cara al futuro, las partes interesadas pueden aprovechar estas tendencias (una elevada demanda interna, el interés de las principales marcas y una brecha favorable entre la oferta y la demanda) y, al mismo tiempo, elaborar estrategias en torno a los desafíos macroeconómicos y operativos que caracterizan a este mercado.

Fuentes:

• AfDB, Perspectivas económicas de Nigeria para 2023
• Informes de rendimiento del sector aeronáutico y hotelero de BusinessDay Nigeria
• Travel & Tour World, actualización turística de Nigeria para 2024
• Worlddata (OMT) — Estadísticas del turismo en Nigeria
• W Hospitality Group/Estate Intel: Perspectivas sobre el mercado hotelero y los oleoductos de Lagos
• Investigación y mercados: hoteles y moteles en Nigeria en 2024 (MarketLine)
• PwC, Panorama hotelero: 2019-2023 (Nigeria).