Nos vues

1. Contexte politique et économique

Le climat politique et économique du Nigeria entre 2019 et 2024 a été mitigé, avec des implications pour le secteur de l'hôtellerie. La croissance du PIB réel était modeste avant la pandémie (~ 2,2 % en 2019), mais elle est devenue négative en 2020 en raison de la COVID-19 et de la faiblesse des cours du pétrole. L'économie a rebondi avec une croissance de 3,4 % en 2021 et de 3,3 % en 2022, avant de ralentir à environ 2,9 % en 2023 en raison d'une inflation élevée. L'inflation est passée de 11 % en 2019 à 18,8 % en 2022, pour atteindre 24,5 % en 2023. Cela a érodé le pouvoir d'achat des consommateurs et augmenté les coûts d'exploitation des hôtels (par exemple, alimentation, services publics). Malgré ces difficultés, le Nigeria est resté l'une des plus grandes économies d'Afrique et a suscité l'intérêt des investisseurs, notamment dans le secteur de l'hôtellerie, en raison de sa forte population et de son statut de centre d'affaires.

Sur le plan politique, la période a été marquée par des élections nationales en 2019 (maintien de l'administration du président Buhari) et une autre en 2023 (transfert du pouvoir au président Tinubu). La stabilité politique a généralement persisté, bien que les problèmes de sécurité (insurrection dans le nord-est, violences localisées) aient nui au tourisme. Le gouvernement a démontré son engagement en faveur du développement du tourisme par le biais de mesures politiques. Par exemple, la facilitation des visas s'est améliorée : le Nigeria a introduit un système de visa à l'arrivée et, en 2024, a étendu l'exemption de visa à 17 pays africains (CEDEAO et autres) afin de stimuler les voyages régionaux. La promotion du tourisme et les infrastructures ont également été à l'ordre du jour, bien que la mise en œuvre reste progressive. Dans l'ensemble, l'environnement macroéconomique offrait des opportunités de croissance hôtelière (urbanisation croissante, croissance de la classe moyenne, augmentation des voyages d'affaires), ainsi que des risques tels que la dévaluation de la monnaie, la forte inflation et les problèmes de sécurité auxquels les parties prenantes doivent faire face.

2. Principales destinations pour les investissements hôteliers

Le développement hôtelier au Nigeria est concentré dans les principaux centres commerciaux et administratifs, notamment Lagos et Abuja. Lagos, centre névralgique économique et plus grande ville du pays, attire la plupart des hôtels haut de gamme et des marques internationales. C'est un centre d'affaires mondial qui abrite l'aéroport international le plus fréquenté du Nigeria, le port maritime et de nombreuses entreprises, ce qui favorise la régularité des voyages d'affaires. La demande de loisirs à Lagos est relativement limitée mais en hausse, centrée sur ses plages, ses festivals culturels et sa vie nocturne. L'île Victoria/le quartier d'Ikoyi de la ville et Ikeja (près de l'aéroport) sont des points névralgiques pour les nouveaux hôtels en raison de la demande des entreprises et du développement des infrastructures. Abuja, la capitale, est le deuxième marché clé. En tant que siège du gouvernement et des ambassades étrangères, Abuja connaît une demande constante de la part des fonctions gouvernementales, des conférences et des diplomates. Il abrite plusieurs hôtels haut de gamme (par exemple Transcorp Hilton) destinés aux délégations officielles et aux voyageurs d'affaires.

En dehors de Lagos et d'Abuja, les autres régions qui attirent des investissements hôteliers sont les suivantes :

• Port Harcourt (État de Rivers) — Le centre de l'industrie pétrolière et gazière du Nigeria, qui génère d'importants voyages d'affaires. Un certain nombre d'hôtels de milieu de gamme et haut de gamme desservent les entreprises clientes de cette ville du delta du Niger. Par exemple, des marques internationales telles que Novotel et Swiss International y opèrent, et de nouveaux projets ont été annoncés pour exploiter la demande liée au pétrole.
• Kano — Un centre commercial dans le nord avec un aéroport international. L'importance historique et le commerce de Kano (agriculture et textiles) attirent les voyageurs d'affaires nationaux et certains visiteurs régionaux. Les hôtels de Kano (et de Kaduna) répondent aux besoins des entreprises et des activités gouvernementales du nord du Nigeria, bien que la sécurité puisse être une source de préoccupation.
• Pôles touristiques (Calabar, axe de villégiature de Lagos, etc.) — Le tourisme de loisirs au Nigeria reste sous-développé, mais certaines destinations envisagent d'investir pour exploiter leur potentiel touristique. Calabar (État de Cross River) est connue pour son carnaval annuel et son écotourisme (parcs nationaux, station de montagne d'Obudu), ce qui a donné naissance à quelques hôtels et centres de villégiature haut de gamme. Dans l'État de Lagos, des quartiers tels que Lekki et Epe ont connu des développements de centres de villégiature et de centres de conférence, dans le but d'attirer des loisirs et des retraites nationaux. En outre, des villes comme Enugu, Ibadan et Benin City, capitales régionales dont l'économie est en pleine croissance, ont commencé à accueillir des hôtels économiques et de milieu de gamme (souvent des franchises ou des chaînes locales) destinés aux voyageurs nationaux.

Dans l'ensemble, Lagos et Abuja dominent le marché hôtelier organisé, représentant une part importante du chiffre d'affaires des chambres et des projets de pipeline. La forte demande MICE (réunions, incentives, conférences, expositions) de ces villes et les voyages d'affaires tout au long de l'année en font des cibles de choix. Cependant, les investisseurs hôteliers se tournent de plus en plus vers les villes secondaires pour exploiter la demande non satisfaite du vaste marché intérieur du tourisme nigérian.

3. Analyse de la demande touristique

Tendances du trafic aérien : Le transport aérien au Nigeria a connu une forte baisse en 2020, suivie d'une reprise jusqu'en 2024. Le volume de passagers dans les principaux aéroports illustre cette tendance. Par exemple, l'aéroport international Murtala Muhammed (Lagos) a accueilli environ 7,5 millions de passagers en 2019, soit une baisse de 45 % à 4,11 millions en 2020 en raison des restrictions liées à la pandémie. Le trafic a rebondi pour atteindre 5,69 millions en 2021 et 6,53 millions en 2022 grâce à la reprise des vols, ce qui indique un retour constant aux niveaux d'avant la pandémie. L'aéroport international Nnamdi Azikiwe (Abuja) a connu des tendances similaires ; il a accueilli environ 5,4 millions de passagers en 2019, mais seulement 3,38 millions en 2020 en raison des blocages

En 2021, le nombre de passagers à Abuja a commencé à se redresser parallèlement à la reprise des vols intérieurs. À l'échelle nationale, le trafic total de passagers aériens a chuté de 46 % en 2020 (passant de 17,76 millions en 2019 à 9,43 millions en 2020), reflétant les graves répercussions de la pandémie. Les voyages intérieurs ont repris plus rapidement que les voyages internationaux et, en 2022/23, de nombreuses compagnies aériennes ont augmenté leur capacité en raison de la hausse de la demande liée à la réouverture économique.

Répartition des visiteurs (nationaux et internationaux)

Le marché de l'hôtellerie nigérian est fortement stimulé par les voyages intérieurs. En 2019, environ 75 % des passagers aériens au Nigeria étaient des voyageurs nationaux, et seulement 25 % étaient des voyageurs internationaux. Cette tendance montre que les Nigérians voyageant pour des raisons professionnelles, familiales ou gouvernementales constituent l'épine dorsale de la demande hôtelière. Même dans le secteur du tourisme, de nombreux « touristes » sont en fait des ressortissants nigérians ou des résidents qui se déplacent à l'intérieur du pays pour leurs loisirs (par exemple, des vacanciers se rendant dans leur ville natale ou pour des événements). Les arrivées de touristes internationaux au Nigéria, bien qu'importantes en termes absolus, sont relativement faibles par rapport à la taille du pays. En 2019, le Nigeria a enregistré environ 2 millions d'arrivées de touristes internationaux (visiteurs étrangers séjournant une nuit ou plus). Avec l'apparition de la COVID-19, ce chiffre est tombé à environ 500 000 en 2020 (— 78 % sur un an) et est resté autour de 518 000 en 2021 en raison des restrictions de voyage en cours. Avec la réouverture des frontières, 2022 a connu une forte reprise, avec environ 6,1 millions d'arrivées internationales (approchant ou dépassant les sommets d'avant 2017 selon des méthodes de comptage plus larges). Ce rebond suggère notamment une demande refoulée et peut-être une amélioration du comptage des visiteurs régionaux d'un jour. Malgré la croissance des arrivées étrangères, les touristes nationaux sont restés plus nombreux que les étrangers dans les hôtels en 2022—2023. Des enquêtes menées auprès de l'industrie indiquent que les voyageurs d'affaires en provenance du Nigéria représentent jusqu'à 77 % de la demande hôtelière à Lagos, ce qui souligne le rôle dominant des voyages d'affaires et gouvernementaux locaux en termes d'occupation.

Principaux marchés sources (internationaux)

Les visiteurs internationaux du Nigéria proviennent principalement des pays africains voisins et de quelques principaux marchés d'outre-mer. Les voyageurs régionaux d'Afrique de l'Ouest constituent la plus grande part : en 2022, le Niger et la République du Bénin ont contribué ensemble à environ 23 % des arrivées étrangères du Nigéria (16 % et 7 %, respectivement). Cela est attribué à la facilité d'entrée pour les citoyens de la CEDEAO (circulation sans visa), au commerce transfrontalier et aux liens familiaux. D'autres pays africains (Ghana, Cameroun, Togo, etc.) se classent également parmi les principaux marchés sources, tant pour les touristes réguliers que pour les visiteurs d'un jour. Au-delà de l'Afrique, l'Europe et l'Amérique du Nord fournissent une part importante des visiteurs long-courriers du Nigeria. Le Royaume-Uni (ancienne puissance coloniale du Nigeria) et les États-Unis figurent traditionnellement parmi les principaux pays d'origine non africains, en raison des voyages d'affaires (pétrole et gaz, finances), des visites de la diaspora et des ONG. Par exemple, les voyageurs britanniques et américains se rendent régulièrement à Lagos et à Abuja pour des engagements d'affaires. La Chine est également devenue une source croissante à la fin des années 2010, reflétant les liens commerciaux et les projets de construction entre la Chine et le Nigéria (bien que le nombre de visiteurs chinois ait chuté en raison des interdictions de voyager liées à la COVID). Dans l'ensemble, le mix touristique international du Nigéria privilégie les voyageurs d'affaires et les voyageurs VFR (Visiting Friends & Relatives) plutôt que les touristes de loisirs. Cela ressort de la part élevée de visiteurs de la région et de la diaspora et du volume relativement faible de touristes de vacances typiques dans le mix.

Principaux points d'entrée

Compte tenu de la géographie et des habitudes de voyage du Nigéria, les principaux points d'entrée des visiteurs se font par les aéroports, avec un certain afflux par les frontières terrestres. L'aéroport international Murtala Muhammed (LOS) de Lagos est la porte d'entrée de la majorité des arrivées long-courriers. C'est l'aéroport le plus fréquenté, accueillant la plupart des vols intercontinentaux. En 2019, il a traité plus de 3,2 millions de passagers internationaux (ainsi que 4,4 millions de passagers nationaux). L'aéroport international Nnamdi Azikiwe (ABV) d'Abuja est la deuxième entrée principale, en particulier pour les voyages diplomatiques et les voyages de conférence, avec environ 1,0 million de passagers internationaux en 2019. Parmi les autres aéroports à trafic international, citons Kano (KAN) et Port Harcourt (PHC), bien que les volumes y soient beaucoup plus faibles (moins de 200 000 passagers internationaux chacun en 2019). Ces aéroports internationaux secondaires desservent principalement des destinations régionales (par exemple, Kano vers l'Afrique du Nord/de l'Ouest et le Moyen-Orient, PHC vers des hubs tels que Lagos ou des vols directs occasionnels). Les frontières terrestres contribuent également à l'afflux de visiteurs : les passages routiers en provenance du Bénin, du Niger et du Cameroun attirent de nombreuses personnes (en particulier des commerçants et des expatriés des États voisins). Beaucoup d'entre eux sont désormais considérés comme des touristes s'ils passent au moins une nuit. Par exemple, l'importance des visiteurs nigériens et béninois implique une utilisation intensive des points de passage terrestres à la frontière de Seme (corridor Bénin-Lagos) et aux frontières de Kano/Katsina (Niger-Nigéria). Les ports maritimes constituent un canal d'entrée négligeable pour les touristes (utilisés uniquement par quelques navires de croisière ou par voie terrestre). En résumé, les arrivées de visiteurs nigérians passent principalement par les aéroports de Lagos et d'Abuja pour les voyageurs non africains, tandis que les visiteurs africains de la région arrivent souvent par voie terrestre ou par des vols court-courriers.

4. Nuitées et taux d'occupation

Séjours d'une nuit

Les données sur les nuitées des touristes au Nigeria montrent l'impact dramatique de la COVID-19 et la reprise qui a suivi. Le nombre total de nuitées passées dans les hôtels a chuté en 2020 en raison de l'arrêt des voyages internationaux et nationaux. En 2021, un touriste (international) séjournait en moyenne 7 nuits par voyage, soit une légère augmentation par rapport aux années précédentes., probablement parce que ceux qui ont voyagé avaient tendance à rester plus longtemps (peut-être en raison des règles de quarantaine ou de la combinaison de plusieurs objectifs en un seul voyage). Avec la reprise des voyages en 2022—2023, le nombre total de nuitées dans les hôtels a fortement augmenté. Cependant, une ventilation détaillée par catégorie d'hôtels (luxe, milieu de gamme ou budget) n'est pas suivie de manière exhaustive au niveau national. Les observations de l'industrie suggèrent que les hôtels haut de gamme des grandes villes représentent une part importante du nombre total de nuitées en raison de leur taille plus grande et de leur taux d'occupation plus élevé toute l'année. Les hôtels de taille moyenne et économique, qui sont beaucoup plus nombreux, accueillent principalement des voyageurs nationaux et des séjours de courte durée (par exemple, des séjours de 1 à 3 nuits pour les affaires locales ou les transports en commun). Par conséquent, la répartition des nuitées est probablement biaisée en faveur du segment haut de gamme en termes de revenus, même si les hôtels économiques sont à l'origine de nombreuses réservations individuelles.

Taux d'occupation

Le taux d'occupation des hôtels au Nigeria était en moyenne d'environ 50 % à la fin des années 2010, reflétant une demande constante mais peu spectaculaire par rapport à la capacité. En 2018, le taux d'occupation national était d'environ 49,8 %, et 2019 se situait dans une fourchette similaire (~ 50 à 55 % selon les estimations) compte tenu de la faible croissance enregistrée cette année-là. Le taux d'occupation était toutefois très différencié selon l'emplacement et la catégorie. Les hôtels de Lagos ont enregistré un taux d'occupation supérieur à la moyenne : entre janvier et juillet 2019, Lagos a enregistré un taux d'occupation moyen d'environ 56,7 % contre 53 % à Abuja. Les mois de pointe à Lagos (par exemple fin 2019) pourraient enregistrer un taux d'occupation supérieur à 65 %, en particulier dans les meilleurs hôtels d'affaires. La pandémie a écrasé le taux d'occupation en 2020 : entre avril et juin 2020, le taux d'occupation est tombé à 10 % à Abuja (moins de 10 %) et n'a atteint en moyenne que 28 % à Lagos en période de confinement. De nombreux hôtels ont fermé temporairement, et ceux qui sont restés ouverts accueillaient principalement des clients en quarantaine ou des travailleurs essentiels. Lorsque les restrictions ont été levées, le taux d'occupation a commencé à se redresser : au premier semestre 2021, les grands hôtels des villes remplissaient en moyenne 30 à 50 % des chambres.

Un solide rebond s'est produit en 2022. Au premier semestre 2022, le secteur de l'hôtellerie a enregistré environ 70 % d'occupation moyenne selon les parties prenantes du secteur, soit un retour remarquable aux niveaux d'avant la pandémie, voire les dépassant. La plupart des hôtels de marques internationales au Nigeria ont enregistré un taux d'occupation de 70 à 80 % au premier semestre 2022, tandis que de nombreux hôtels indépendants ont enregistré un taux d'occupation de 50 à 60 %. Cela reflète une reprise à deux vitesses : les hôtels haut de gamme renommés ont bénéficié de l'augmentation du nombre de voyageurs d'affaires et étrangers après la réouverture des frontières, tandis que les petits hôtels locaux ont été légèrement plus lents à retrouver leur clientèle. Fin 2022, le marché hôtelier de Lagos en particulier a atteint des sommets pluriannuels : le taux d'occupation moyen de Lagos a culminé à 68,4 % en 2022, le plus haut niveau depuis dix ans. Abuja s'est également améliorée grâce à la reprise des conférences et des événements gouvernementaux, bien que son taux d'occupation annuel ait été inférieur à celui de Lagos (la dépendance d'Abuja à l'égard des affaires gouvernementales signifie que la demande peut être saisonnière par rapport au calendrier politique). Les hôtels des villes secondaires (dans les capitales de province) enregistrent généralement un taux d'occupation inférieur (souvent de 40 à 50 %) en raison de la baisse de la demande tout au long de l'année et de la concurrence de l'hébergement informel.

Occupation par catégorie

Si l'on les segmente par catégorie d'hôtels, les hôtels haut de gamme (4 à 5 étoiles) sont en tête de la reprise du taux d'occupation. Leur affiliation à des marques internationales et leurs accords commerciaux ont contribué à faire grimper le taux d'occupation bien au-dessus de 60 % une fois les voyages normalisés. Les hôtels de milieu de gamme (3 étoiles) ont enregistré des performances plus variables : ceux situés dans des emplacements de choix ont souvent atteint 50 à 60 % d'occupation en 2022, tandis que les autres ont eu du mal à atteindre moins de 50 % s'ils dépendaient des dépenses discrétionnaires des locaux. Les hôtels économiques et les maisons d'hôtes ont tendance à être moins occupés (souvent moins de 40 % en moyenne), en partie parce qu'ils sont surapprovisionnés dans certaines villes et qu'ils desservent des segments sensibles aux prix ayant des habitudes de voyage irrégulières. Une tendance claire est la résilience de la demande de qualité : pendant la phase de reprise, les voyageurs (en particulier les voyageurs d'affaires et internationaux) se sont tournés vers des hôtels répondant à des normes d'hygiène et de service fiables, ce qui a stimulé les établissements haut de gamme de marque. Les opérateurs budgétaires moins connus ont donc enregistré un rebond plus lent. Dans l'ensemble, les taux d'occupation hôteliers du Nigeria sont revenus à environ 70 % dans les hôtels haut de gamme et à environ 50 à 60 % sur l'ensemble du marché d'ici 2023, ce qui indique une forte reprise de la demande mais met également en évidence les écarts entre les différentes catégories d'hôtels

(Tableau : Tendances d'occupation illustratives par année et par segment)

Sources : Rapports sectoriels et entretiens avec BusinessDay

5. Fourniture hôtelière

Nombre d'hôtels et de chambres

Le Nigeria dispose d'une offre hôtelière importante qui a légèrement augmenté de 2019 à 2023. Selon les données du secteur, le pays comptait environ 3 139 établissements hôteliers en 2023, contre environ 2 800 en 2018. Ce chiffre comprend tout, des petits motels et maisons d'hôtes aux grands hôtels de luxe. En termes de capacité, les hôtels et hébergements similaires du Nigéria fournissaient environ 3,2 lits pour 1 000 habitants en 2021. Avec une population de plus de 200 millions d'habitants, cela représente environ 640 000 lits d'hôtel dans tout le pays (soit plus de 300 000 chambres, en supposant environ 2 lits par chambre). Cette densité de l'offre hôtelière est faible par rapport à des marchés touristiques plus matures, ce qui laisse présager une nouvelle expansion. Lagos compte à elle seule des dizaines de milliers de chambres de qualité, et Abuja plusieurs milliers, mais de nombreuses petites villes disposent d'une offre fragmentée d'hôtels informels.

Principaux acteurs et marques

Le secteur hôtelier nigérian est un mélange de chaînes internationales, de marques régionales et d'opérateurs locaux. Les grandes entreprises hôtelières mondiales ont établi une présence significative, notamment à Lagos et à Abuja :

• Marriott International : grâce à son acquisition de Protea Hotels, Marriott est leader en termes de nombre d'établissements. Il existe de nombreux hôtels Protea by Marriott à Lagos (par exemple à Ikeja, sur l'île Victoria) et dans d'autres villes (Enugu, Benin City, etc.). Marriott a ouvert son premier hôtel de marque phare au Nigeria (Marriott Hotel Ikeja) en 2021 et gère également d'anciens établissements Starwood tels que le Sheraton Lagos et le Sheraton Abuja.
• Hilton Hotels exploite notamment le Transcorp Hilton Abuja, l'un des principaux hôtels d'affaires d'Afrique avec 667 chambres. Hilton a également lancé Curio Collection (Legend Hotel Lagos Airport) et a conclu des accords de pipeline pour Lagos. Le Transcorp Hilton de Lagos (Ikoyi) est en cours de développement et la présence de Hilton devrait se renforcer grâce à des partenariats avec des investisseurs locaux (Transcorp Plc, etc.).
• Radisson Hotel Group — s'est développé de manière agressive au Nigeria ces dernières années. Il possède le Radisson Blu Anchorage sur l'île Victoria de Lagos, le Radisson Blu Ikeja, le Park Inn by Radisson à Lagos (Apapa) et Abeokuta, ainsi qu'un hôtel Radisson à Abuja. Radisson s'est positionnée pour conquérir à la fois les segments haut de gamme et intermédiaire, en annonçant de nouvelles constructions dans des villes comme Port Harcourt et Abuja.
• Accor — Le groupe français était moins présent, mais il est en train de se développer. Accor (par l'intermédiaire de son partenaire d'investissement Kasada) a acquis l'hôtel Southern Sun Ikoyi à Lagos en 2022 et l'a renommé Mövenpick. Accor compte également des marques traditionnelles telles que Mercure ou Pullman en discussion, et exploite des hôtels dans les pays voisins d'Afrique de l'Ouest, ce qui indique une croissance potentielle au Nigeria.
• IHG (InterContinental Hotels Group) — IHG a ouvert l'InterContinental Lagos en 2013 (le premier hôtel 5 étoiles d'une grande chaîne du Nigeria à l'époque), mais en raison de conflits de propriété, cet hôtel a été renommé Lagos Continental (indépendant). IHG envisagerait de réintégrer le marché ; l'entreprise possède toujours un Holiday Inn à Lagos et pourrait faire revenir des marques telles qu'InterContinental ou Crowne Plaza dans le cadre de nouveaux projets à mesure que le climat d'investissement s'améliorera.

Outre ces « 5 grandes chaînes » mondiales, les marques hôtelières régionales et locales jouent un rôle important. La société sud-africaine Tsogo Sun (sous la marque Southern Sun) a géré l'hôtel Ikoyi jusqu'à sa vente. Golden Tulip (une marque de Louvre Hotels/Travelodge) gère quelques hôtels au Nigeria (à Lagos, Port Harcourt, etc.). BON Hotels, une chaîne sud-africaine, a repris la gestion de plusieurs hôtels de milieu de gamme au Nigeria ces dernières années (y compris d'anciennes franchises Protea) et élargit son portefeuille. Transcorp Hotels Plc, une société nigériane, est propriétaire du Transcorp Hilton Abuja et du Transcorp Hotels Calabar ; elle développe également un nouveau produit phare à Lagos. Parmi les autres opérateurs locaux, citons Eko Hotels & Suites (le plus grand hôtel de Lagos avec 825 chambres, propriété locale), le Federal Palace Hotel (géré auparavant par Sun International) et de nombreux hôtels de charme appartenant souvent aux gouvernements des États ou à des entreprises privées (par exemple, le Wellington Hotel de l'État de Bayelsa, le Conference Hotel de l'État d'Ogun, etc.).

Distribution de fournitures

L'offre hôtelière de qualité est très concentrée : Lagos et Abuja constituent ensemble une grande partie des chambres haut de gamme du Nigeria. Selon une enquête menée auprès d'hôtels de marque en 2022, Lagos comptait environ 5 000 à 6 000 chambres de marques internationales, Abuja environ 2 000 et le reste du pays moins de 2 000 chambres combinées en termes d'offre de marques. La plupart des autres établissements sont de petits hôtels indépendants (10 à 100 chambres). Le segment milieu de gamme (3 à 4 étoiles) a été identifié comme un secteur de croissance clé : de nombreux nouveaux entrants et conversions ciblent cet espace pour répondre aux besoins de la classe moyenne croissante du Nigeria et des voyageurs d'affaires régionaux. Les hôtels économiques restent nombreux mais souvent désorganisés ; des marques comme IBIS (Accor) n'étant que peu présentes, le segment des enseignes économiques représente toujours une opportunité.

Dans l'ensemble, l'offre hôtelière du Nigéria a augmenté d'environ 2,2 % en CAGR en 2018-2023, ce qui est modeste en raison des obstacles économiques et des retards dans les projets. Parmi les hôtels qui ont ouvert leurs portes au cours de cette période, citons le Marriott Ikeja (2021), le Radisson Blu Abuja (2022) et plusieurs établissements plus petits. La croissance relativement lente de la nouvelle offre, combinée à la reprise de la demande, a entraîné un taux d'occupation et un pouvoir tarifaire élevés pour les hôtels existants d'ici 2023, comme indiqué ci-dessous.

6. Taux journalier moyen (ADR) et tendances du RevPAR

Taux journalier moyen (ADR)

Les hôtels nigérians proposent des tarifs parmi les plus élevés d'Afrique, en particulier dans les établissements haut de gamme. En 2018, le tarif journalier moyen était d'environ 140 dollars américains dans tout le pays. L'ADR dans les hôtels haut de gamme de Lagos et d'Abuja dépassait souvent 150 à 200 dollars par nuit avant la pandémie, soutenu par les entreprises clientes et par une concurrence limitée. En 2019, l'ADR est généralement restée stable ou a connu une légère croissance (un rapport de PwC indique que les gains de revenus du Nigeria en 2018 provenaient en grande partie de l'augmentation de l'ADR plutôt que du taux d'occupation). Cependant, compte tenu de la dépréciation et de l'inflation du naira, il existe une distinction entre l'ADR en monnaie locale et le dollar américain. Les hôtels fixent fréquemment les prix des chambres en dollars américains ou ajustent leurs taux pour suivre le taux de change parallèle, afin de couvrir les coûts des importations et de maintenir la valeur. Cela signifie que l'ADR nominal en nairas a augmenté de manière significative entre 2019 et 2023.

En 2020, les tendances relatives aux ADR étaient instables. Certains hôtels ont réduit leurs tarifs ou proposé des promotions pour attirer les quelques voyageurs pendant la pandémie, tandis que d'autres ont complètement fermé leurs portes (ne rapportant aucun chiffre d'affaires). En moyenne, l'ADR effectif a chuté en 2020, mais pas aussi fortement que le taux d'occupation, ce qui signifie que ceux qui ont réservé ont souvent payé des tarifs proches de la normale (la composition du marché s'est orientée vers les voyages d'affaires essentiels, qui sont moins sensibles aux prix). Fin 2021, l'ADR avait commencé à remonter, en partie à cause de l'inflation.

Le véritable tournant a été enregistré en 2022 et 2023, lorsque les hôtels nigérians ont non seulement retrouvé leur pouvoir de fixation des prix, mais ont dépassé les niveaux de référence précédents. L'analyse du secteur pour Lagos montre qu'à la fin de 2022, l'ADR et le RevPAR avaient dépassé les niveaux d'avant la pandémie. Les hôteliers ont pu augmenter leurs tarifs grâce à la vigueur de la demande et à la faiblesse de l'offre. L'ADR de Lagos en 2022 a considérablement augmenté, contribuant à une hausse de 43 % du RevPAR par rapport à 2019. En fait, l'ADR a augmenté d'environ 35 % par rapport à l'année précédente en 2023 à Lagos, une hausse remarquable même si l'on tient compte de l'inflation. Trevor Ward de W Hospitality Group a noté que l'ADR en 2023 était environ 8 % plus élevé en termes réels (ajusté en fonction de l'inflation) qu'en 2019, marquant ainsi la première augmentation significative de l'ADR réel depuis plus de dix ans. Cela indique que les hôtels pourraient facturer davantage sans perdre de clients, en raison du déséquilibre entre l'offre et la demande. Par exemple, les hôtels 5 étoiles de Lagos en 2023 facturaient souvent plus de 120 000£ par nuit (150-200 $ selon le taux de change), alors que quelques années auparavant, ce chiffre aurait pu se situer entre 70 000 et 80 000£ (bien qu'à une valeur de change différente). Les hôtels de milieu de gamme ont augmenté leurs tarifs de la même manière ; une chambre coûtant 30 000 €/nuit en 2019 pourrait coûter plus de 50 000£ d'ici 2023. Ces fortes hausses de taux ont notamment dépassé l'inflation générale, ce qui témoigne d'un fort pouvoir de fixation des prix et d'une volonté des clients d'absorber la hausse des frais de voyage.

Revenu par chambre disponible (RevPAR)

Le RevPAR, produit de l'occupation et de l'ADR, reflète la performance globale et la rentabilité par chambre. La trajectoire du RevPAR du Nigeria a reflété les montagnes russes de la pandémie et de la reprise. Avant la COVID, le RevPAR était en hausse progressive : en 2019, les hôtels de Lagos ont enregistré une croissance du RevPAR de quelques pour cent, les données à l'échelle de l'Afrique indiquant un RevPAR d'environ 67 dollars en août 2019 (le chiffre du Nigeria serait légèrement supérieur à la moyenne du continent). Lorsque les voyages ont été interrompus en 2020, le RevPAR a chuté à des niveaux sans précédent (un chiffre en dollars américains pour de nombreux hôtels au deuxième trimestre 2020). L'année 2021 a été marquée par une légère hausse, mais c'est en 2022 que le RevPAR a véritablement explosé. Grâce à un taux d'occupation d'environ 70 % et à des taux restaurés, le RevPAR des principaux hôtels au premier semestre 2022 a approché ou égalé leur performance du premier semestre 2019. À la fin de l'année 2022, le RevPAR de Lagos était supérieur de 43 % à son niveau de 2019, ce qui signifie que Lagos a surperformé non seulement ses propres résultats d'avant COVID, mais a également dépassé la reprise sur de nombreux marchés mondiaux. Cela a été facilité par le fait que la demande de Lagos concerne principalement les voyages d'affaires (qui ont rapidement rebondi) et que pratiquement aucune nouvelle chambre n'a été ajoutée, concentrant la demande dans les hôtels existants. Le RevPAR d'Abuja s'est également amélioré de manière significative en 2022, bien que les chiffres exacts soient inférieurs à ceux de Lagos (les taux d'Abuja sont légèrement inférieurs et le taux d'occupation légèrement plus irrégulier).

En 2023, le RevPAR a poursuivi sa forte croissance. Alors que l'ADR a bondi d'environ 35 % et que le taux d'occupation est resté élevé, les hôtels de Lagos ont probablement enregistré une croissance à deux chiffres du RevPAR en 2022. Les experts du secteur ont salué le marché hôtelier de Lagos comme l'un des plus résilients au monde en termes de reprise post-pandémique. Il convient de noter qu'une grande partie de la hausse du RevPAR est due à un effet de prix ; l'inflation et la dépréciation de la monnaie au Nigeria ont incité les hôtels à relever leurs taux nominaux, ce qui fait gonfler le RevPAR en monnaie locale. Mais même en dollars américains (après ajustement pour tenir compte des taux de change), le fait que l'ADR/RevPAR de 2023 ait dépassé 2019 d'environ 8 % en termes réels indique une véritable croissance de la valeur. En dehors des principales villes, des gains de RevPAR ont également été enregistrés, les hôtels de province accueillant davantage de voyageurs nationaux, bien que leur RevPAR absolu (souvent inférieur à 30 dollars) reste bien inférieur à celui de Lagos (qui peut dépasser les 100 dollars).

(Figure : Indice de performance hôtelière de Lagos 2019—2023)

Reprise du marché hôtelier de Lagos : le taux d'occupation moyen a atteint un sommet de 68,4 % en 2022 (son plus haut niveau en 10 ans), et le RevPAR en 2022 était supérieur de 43 % à son niveau de 2019. La vigueur de la demande commerciale et la limitation de l'offre ont permis à Lagos de surpasser de nombreuses villes du monde en termes de statistiques hôtelières post-pandémiques.

ADR et RevPAR par segment

En général, les hôtels de luxe (par exemple 5 étoiles) ont l'ADR le plus élevé. À Lagos, ils peuvent facturer plus de 200$ et atteindre un RevPAR de 140$ ou plus les bonnes nuits. Les hôtels de milieu de gamme peuvent avoir un ADR compris entre 60 et 120 dollars selon l'emplacement, et un taux d'occupation inférieur, ce qui peut rapporter un RevPAR de 40 à 80 dollars. Les hébergements économiques ont souvent un ADR inférieur à 50 dollars et un faible taux d'occupation, donc un RevPAR chez les adolescents ou un dollar américain à un chiffre. Il est intéressant de noter que l'écart s'est creusé après la pandémie : les hôtels haut de gamme ont enregistré une croissance disproportionnée du RevPAR (les clients professionnels étant revenus et pouvant payer des tarifs plus élevés), tandis que de nombreux hôtels économiques ont dû faire face à une clientèle locale sensible aux prix dans un environnement inflationniste. Cela a fait grimper l'ADR global du marché.

En résumé, l'ADR et le RevPAR 2019-2024 dans l'industrie hôtelière nigériane témoignent de la résilience. Après une profonde crise en 2020, le marché s'est non seulement redressé, mais a atteint de nouveaux sommets en 2022/23. La forte demande face à une offre limitée a permis aux hôtels nigérians d'augmenter considérablement les tarifs des chambres, stimulant ainsi la croissance du RevPAR. Pour les investisseurs et les opérateurs, cette tendance laisse entrevoir un potentiel de rendement intéressant, même si son maintien dépendra de la stabilisation de l'économie (afin que les entreprises et les consommateurs puissent continuer à faire face à la hausse des tarifs des chambres) et de la rapidité avec laquelle de nouvelles offres entreront pour créer de la concurrence.

7. Nouveaux développements hôteliers et pipeline d'investissements

Malgré les difficultés économiques, le Nigeria est resté au centre du développement hôtelier en Afrique, de nombreux projets ayant été annoncés entre 2019 et 2024. Selon W Hospitality Group, le Nigeria possède le deuxième plus grand pipeline de développement hôtelier en Afrique (après l'Égypte). Début 2024, le pipeline nigérian comptait 50 hôtels avec 7 622 chambres en cours de planification ou de construction. Il s'agit d'un volume impressionnant, qui représente une expansion substantielle (pour le contexte, il représente environ 36 % du stock existant à Lagos). Cependant, l'exécution du projet a été lente — seule une fraction du gazoduc est en construction active (environ 20 % à Lagos en 2022) — en raison de problèmes de financement, de coûts de construction élevés et d'autres obstacles tels que les pénuries de devises.

Faits saillants du pipeline (dernières années)

La majeure partie du nouveau développement est concentrée à Lagos, ce qui renforce son statut de pôle d'investissement. Parmi les projets et les ouvertures notables, citons :

• Transcorp Hilton Lagos — Un hôtel phare de plus de 300 chambres à Ikoyi, Lagos, développé par Transcorp Hotels Plc en partenariat avec Hilton. Il est en construction depuis plusieurs années et devrait ouvrir ses portes en 2024/25, ajoutant une nouvelle option de luxe à Lagos.
• Marriott Lagos Ikeja — Ouvert en 2021, cet hôtel de 250 chambres a marqué les débuts de Marriott sous sa marque principale au Nigeria. Cela témoigne de la confiance des investisseurs dans la zone aéroportuaire et centrale d'Ikeja. À côté, un Sheraton Ikeja existe (groupe Marriott) et des rénovations et des améliorations y sont en cours.
• Mövenpick Hotel Ikoyi — Anciennement Southern Sun Ikoyi, cet hôtel d'environ 180 chambres a été acquis par Kasada Capital (un fonds d'investissement hôtelier) et renommé en 2022 Mövenpick d'Accor. L'opération illustre une tendance aux acquisitions à valeur ajoutée (reprise d'actifs existants plutôt que d'en construire de nouveaux) sur le marché nigérian à barrières élevées. La décision de Kasada témoigne d'un appétit continu pour les investissements étrangers.
• Radisson Collection Abuja — Annoncé comme un établissement Radisson haut de gamme à Abuja (conversion d'un hôtel existant), dont l'ouverture est prévue pour 2024. Radisson a également un pipeline pour d'autres Radisson Blu à Lagos (île Victoria) et Park Inn dans des villes comme Abeokuta et Warri, élargissant ainsi sa présence.
• Novotel/Mercure Development — Accor a suggéré d'étendre ses marques milieu de gamme (Novotel, Mercure) à un plus grand nombre de villes nigérianes. Un hôtel Novotel à Lagos serait en préparation, et Accor explore également les opportunités à Port Harcourt et à Abuja.
• Hôtels de charme et d'appartements : le nombre d'appartements avec services hôteliers et d'hôtels de charme destinés aux voyageurs d'affaires de long séjour augmente. Par exemple, le Fraser Suites Abuja (ouvert en 2018) a établi des normes élevées en matière d'appartements de luxe avec services hôteliers. De nouveaux hôtels d'appartements à Lagos (les projets de développement d'Eko Atlantic, par exemple) sont en cours d'élaboration, combinant une utilisation résidentielle et hôtelière.

Expansion géographique

Alors que Lagos et Abuja dominent, certains projets de gazoducs ciblent d'autres sites. Port Harcourt est sur le point d'accueillir de nouveaux hôtels de marques internationales (par exemple, un projet de Hilton Garden Inn a été annoncé et un Protea est en cours de développement) destinés à l'industrie pétrolière. Enugu et Benin City ont vu des investisseurs locaux s'associer à des marques telles que Marriott (Protea) pour la construction de nouveaux hôtels, pariant ainsi sur la croissance économique régionale. Kano a vu un projet historique (Four Points by Sheraton) bloqué dans les années 2010 ; il est question de relancer de tels plans à mesure que la sécurité s'améliorera. Cross River State a recherché des investisseurs pour rénover la station de montagne d'Obudu et construire davantage de chambres à Calabar, dans le but de stimuler le tourisme, bien que les progrès aient été lents.

Tendances en matière d'investissement

L'une des principales tendances est le passage des nouvelles constructions aux conversions/acquisitions. La construction d'hôtels au Nigeria entraîne des coûts élevés (en raison des droits d'importation sur les matériaux, des coûts d'emprunt élevés, autour de 20 % d'intérêt, etc.). Par conséquent, des investisseurs tels que Kasada choisissent d'acheter et de repositionner des hôtels existants, dont la commercialisation peut être plus rapide. Une autre tendance se concentre sur le milieu de gamme et le haut de gamme (et non sur l'ultra-luxe) : PwC a identifié le milieu de gamme comme la meilleure opportunité, et en effet, de nombreux projets en pipeline concernent des hôtels d'affaires 3 à 4 étoiles capables d'exploiter le marché des entreprises de masse. Les projets de luxe sont moins nombreux (le marché étant déjà bien desservi par une poignée d'établissements cinq étoiles à Lagos/Abuja).

Le fait que le gazoduc nigérian soit le deuxième plus important d'Afrique souligne l'optimisme des développeurs. Les cinq grandes chaînes hôtelières sont à l'origine de cette évolution : Marriott, Hilton, Accor, Radisson et IHG représentent collectivement la majeure partie des contrats signés. Par exemple, Marriott International mène de nombreux projets (par le biais de Protea et de ses marques haut de gamme), et Hilton et Accor sont également très actifs. L'amélioration des infrastructures par le gouvernement (par exemple, le nouveau terminal de l'aéroport de Lagos ouvert en 2022, les projets autoroutiers et ferroviaires) et le soutien politique (comme la simplification des visas, les campagnes de promotion du tourisme) créent progressivement un environnement plus favorable aux investissements hôteliers.

Cela dit, les retards dans les projets sont courants. De nombreux hôtels annoncés au cours de la période 2019—2021 ont vu leurs dates d'ouverture repoussées. Les raisons incluent les déficits de financement, les arrêts de construction à l'ère de la COVID-19 et la volatilité des devises qui affecte les budgets. Les taux d'intérêt élevés et la récente suppression des subventions aux carburants (2023) ont également incité les investisseurs à faire preuve de prudence à court terme. Comme l'a noté Trevor Ward, « les difficultés liées au développement de nouveaux hôtels sont graves en ce moment », ce qui entraîne une réalisation du pipeline plus lente que prévu. Néanmoins, des opportunités existent dans l'intervalle : la demande dépassant l'offre, certains opérateurs transforment des propriétés alternatives en hôtels ou agrandissent des propriétés existantes. Par exemple, nous assistons à des agrandissements d'Eko Hotels et à des projets d'ajout de nouvelles tours, et de plus petits promoteurs ajoutent des étages d'hôtel à des projets à usage mixte à Lagos.

Des informations exploitables

Les investisseurs qui se penchent sur le marché hôtelier nigérian devraient noter que la vigueur des fondamentaux de la demande (en particulier les voyages d'affaires et un énorme marché intérieur) fait grimper les performances à des niveaux records après 2021. Il y a de la place pour de nouveaux entrants, en particulier dans les villes mal desservies et dans le segment de milieu de gamme. Cependant, pour réussir, il faut relever les défis économiques du Nigeria : sécuriser les devises, gérer les coûts de construction et éventuellement établir des partenariats avec des entreprises ou des fonds locaux (comme la manière dont les conglomérats locaux ont fait équipe avec des marques internationales). Étant donné que les hôtels existants bénéficient d'un taux d'occupation élevé et d'un ADR, un investisseur pourrait constater que l'acquisition d'un hôtel en activité (et sa rénovation) génère des rendements plus rapides qu'un nouveau projet. Le secteur MICE et le tourisme d'aventure et d'expérience présentent également un potentiel de croissance ; les établissements pouvant accueillir des conférences ou proposer des expériences culturelles uniques pourraient tirer parti de la demande émergente. Grâce à des initiatives gouvernementales telles que la libéralisation des visas et, espérons-le, à des politiques plus favorables au tourisme, le Nigeria pourrait progressivement attirer davantage de touristes d'agrément internationaux, ajoutant ainsi une nouvelle source de demande d'hôtels. En résumé, la période 2019-2024 a prouvé la résilience et la rentabilité de l'industrie hôtelière nigériane. À l'avenir, les parties prenantes peuvent tirer parti de ces tendances (forte demande intérieure, intérêt des grandes marques et écart entre l'offre et la demande favorable) tout en élaborant des stratégies en fonction des défis macroéconomiques et opérationnels caractéristiques de ce marché.

Sources :

• AfDB, Perspectives économiques du Nigeria 2023
• BusinessDay Nigeria, rapports sur les performances du secteur de l'aviation et des hôtels
• Travel & Tour World, le point sur le tourisme au Nigeria 2024
• Worlddata (UNWTO) — Statistiques du tourisme au Nigéria
• W Hospitality Group/Estate Intel — Aperçu du marché hôtelier de Lagos et du pipeline
• Recherche et marchés — Hôtels et motels au Nigeria 2024 (MarketLine)
• PwC, Hospitality Outlook : 2019-2023 (Nigéria).