Nuestras Opiniones

Bienvenido a nuestra serie de artículos sobre estudios de viabilidad.

1. ¿Qué es un estudio de viabilidad?
2. ¿Qué es un estudio de viabilidad financiable?
3. ¿Cómo hacer un estudio de viabilidad?
4. Consultores de estudios de viabilidad: se necesitan conocimientos
5. Costo de un estudio de factibilidad
6. Estudio de viabilidad del aparcamiento: consideraciones clave
7. Estudio de viabilidad hotelera: metodología
8. Estudio de viabilidad de proyectos de energía solar fotovoltaica: componentes clave
9. Estudio de viabilidad de promociones inmobiliarias
10. Estudio de viabilidad de proyectos de marina

Hoy les daremos más detalles sobre cómo trabajamos los estudios de viabilidad para proyectos hoteleros como consultores turísticos.

Introducción

En el mundo del desarrollo hotelero, un estudio de viabilidad hotelera desempeña un papel vital a la hora de evaluar la viabilidad económica de un proyecto propuesto. Este estudio, que normalmente lo exigen los prestamistas hipotecarios o los inversores, examina si el valor proyectado del desarrollo hotelero supera los costos asociados. Realizado por consultores independientes especializados, un estudio de factibilidad exhaustivo analiza los ingresos, los gastos y los ingresos netos para determinar la viabilidad financiera del proyecto.

Un estudio de viabilidad hotelera es un paso crucial que implica un análisis en profundidad de varios factores. En este artículo, exploraremos los elementos y metodologías esenciales de un estudio de viabilidad hotelera, proporcionando información valiosa para inversores y desarrolladores.

Las siguientes partes principales deben incluirse en un estudio de análisis financiero y de viabilidad hotelera:

• Evaluación de la ubicación
• Análisis de mercado
• Consideraciones técnicas
• Análisis financiero
• Evaluación de riesgos

Repasemos uno por uno con más detalles a continuación:

Evaluación de ubicación

Elegir la ubicación correcta es fundamental para el éxito de un proyecto hotelero. Entre las consideraciones que se pueden tener se incluyen las siguientes:

• Acceso al transporte: accesibilidad y proximidad a los centros de transporte, los aeropuertos, las principales autopistas y el transporte público.
• Evaluación de las atracciones, los servicios y los centros de negocios locales para evaluar el potencial de demanda de los huéspedes. ¿Cuáles son los generadores de demanda para los viajeros de placer y de grupo?
• Evaluación del potencial de crecimiento, la demografía y la compatibilidad del vecindario con el mercado objetivo. ¿Qué tamaño tiene el hogar típico? ¿Cuál es la población de la zona? ¿Su número aumenta o disminuye?
• Economía de los hogares: ¿Cuál es la tasa de desempleo? ¿Cuál es el ingreso medio? ¿Cuántos ingresos disponibles tienen los hogares de la zona?
• Análisis de las regulaciones de zonificación, la disponibilidad de tierras y las posibles limitaciones u oportunidades de desarrollo.
• Economía de la zona: ¿Qué grandes empresas tienen su sede en la zona? ¿Quién está creciendo o disminuyendo? ¿Qué es la tasa de vacantes de oficinas?

Análisis de ubicación en el estudio de viabilidad hotelera. Fuente: Aninver 

También revisaremos el tamaño, el acceso y la visibilidad de la parcela en cuestión, la topografía, la disponibilidad de los servicios públicos y otros atributos necesarios relacionados con el sitio. Y será muy importante entender los generadores de demanda para los hoteles.

Análisis de mercado

El consultor analizará la ocupación, la tarifa diaria promedio (ADR) y los ingresos por habitación disponible (RevPAR) de un área de mercado. Un análisis de mercado exhaustivo es esencial para comprender la demanda, la competencia y la dinámica del mercado.

¿Cómo obtener esa información? Un informe sobre el mercado hotelero de STR, la identificación de los hoteles en construcción y entrevistas con la dirección de hoteles competitivos.

Las consideraciones clave incluyen:

• Evaluación de las tendencias turísticas locales y regionales, las estadísticas de visitantes y los indicadores económicos que pueden afectar la demanda hotelera.
• Identificación y análisis de los hoteles de la competencia, incluidos su tamaño, calidad, posicionamiento en el mercado y métricas de rendimiento. También entenderemos su desempeño en los últimos años.
• Segmentación del mercado e identificación de los mercados objetivo en función de los perfiles, preferencias y tendencias de los viajeros.
• Evaluación de los factores que impulsan el mercado, como los principales eventos, atracciones, sectores empresariales e iniciativas gubernamentales.
• Aperturas de hoteles recientes y potenciales: ¿cuántos hoteles han abierto sus puertas en los últimos años y qué impacto han tenido en el mercado? ¿Cuántos proyectos hoteleros están en marcha? Tipos, habitaciones, etc.
• Segmentación del mercado y penetración en el mercado: ¿Cuál es la segmentación y penetración del mercado de cada competidor en el mercado?

Análisis de mercado en el estudio de viabilidad hotelera. Evolución de los visitantes. Fuente: Aninver 

Analizaremos su probable desempeño futuro en términos de ocupación, ADR e ingresos por habitación disponible (RevPAR).

Consideraciones técnicas

La evaluación exhaustiva de los aspectos técnicos garantiza la funcionalidad y la eficiencia de un proyecto hotelero. Los pasos generales incluyen los siguientes:

• La clasificación y el tamaño del hotel se basan en la demanda del mercado y las normativas locales.
• Las configuraciones, las comodidades y las instalaciones de las habitaciones y suites son necesarias para cumplir con las expectativas de los huéspedes y los estándares de la industria.
• Evaluación del diseño arquitectónico, los costos de construcción, los requisitos de renovación y el cumplimiento de los códigos de construcción.
• Evaluación de la tecnología y los sistemas, como los sistemas de administración de propiedades, las iniciativas de seguridad, eficiencia energética y sostenibilidad.

Consideraciones técnicas en el estudio de viabilidad hotelera. Fuente: Aninver 

Análisis financiero

Realizar un análisis financiero exhaustivo es crucial para evaluar la rentabilidad del proyecto y el retorno de la inversión. Las consideraciones clave incluyen:

• Estimación de los costos de inversión iniciales, incluidos los gastos de adquisición de terrenos, construcción, diseño de interiores y previos a la apertura.
• Cálculo de los gastos operativos, incluidos los costos de personal, servicios públicos, mantenimiento, comercialización y administración.
• Las proyecciones de ingresos se basan en las tarifas de las habitaciones, las tasas de ocupación, las tarifas diarias promedio (ADR) y los ingresos por habitación disponible (RevPAR).
• Métricas financieras como el ingreso operativo neto (NOI), el retorno de la inversión (ROI), la tasa interna de rendimiento (TIR) y el período de amortización.

Análisis financiero en el estudio de viabilidad hotelera. Fuente: Aninver 

Evaluación de riesgos

La evaluación de los riesgos asociados a un proyecto hotelero es crucial para minimizar las incertidumbres. Los siguientes son algunos aspectos a tener en cuenta:

• Los riesgos del mercado, como los cambios en los patrones de viaje, las recesiones económicas, la competencia o los cambios en la demanda.
• Los riesgos operativos, incluidos los desafíos de personal, el cumplimiento de la normativa, los riesgos para la reputación y los problemas de seguridad y protección.
• Riesgos ambientales, como los desastres naturales, los impactos del cambio climático o las variaciones estacionales que afectan a la demanda turística.
• Estrategias de mitigación y planes de contingencia para abordar los riesgos y desafíos identificados.

Con una amplia experiencia en el sector turístico y hotelero, nuestro equipo se ha establecido como un asesor y consultor de confianza en la industria. A lo largo de los años, hemos ayudado con éxito a numerosos clientes a desarrollar e implementar estrategias para capitalizar el potencial de los mercados del turismo y la hospitalidad.

Nuestra experiencia abarca una amplia gama de áreas dentro del sector, lo que nos permite brindar un apoyo integral a nuestros clientes. Desde la realización de estudios de mercado y evaluaciones de viabilidad hasta el asesoramiento sobre oportunidades de inversión y planes de desarrollo turístico, tenemos un historial comprobado de ofrecer información valiosa y recomendaciones prácticas.

Vea a continuación algunos de los proyectos de consultoría que hemos ejecutado últimamente:

• Estudio de viabilidad para una nueva marina en la isla de San Andrés (Colombia) mediante APP
• Estudio de viabilidad de un proyecto inmobiliario WAQF en Cotonú (Benín)
• Estudio de viabilidad y análisis de alternativas estratégicas de un desarrollo turístico en Natal
• Alternativas y definición de la propuesta para el reposicionamiento de un hotel de 3 estrellas en Marbella
• Desarrollo hotelero en Ardales (Málaga, España)
• Asesoramiento financiero y de desarrollo para el proyecto hotelero de Zanzíbar
• Plan estratégico de crecimiento y expansión para la cadena hotelera
• Apoyo a un operador hotelero español líder en su proceso de expansión en Túnez
• Apoye la entrada de Vastint en el mercado hotelero español a través de un nuevo desarrollo hotelero